Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy
Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována a šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

JUDr. Kateřina Ronovská, Ph.D.
JUDr. Lenka Dobešová, Ph.D.
JUDr. Filip Melzer, Ph.D., L.L.M
Mgr. Miloslav Hrdlička

Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

Recenzovala: JUDr. Markéta Selucká, Ph.D.

TIRÁŽ TIŠTĚNÉ PUBLIKACE:

Vydala Grada Publishing, a. s.
U Průhonu 22, Praha 7
obchod@grada.cz, www.grada.cz
tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400
jako svou 4820. publikaci

Odpovědná redaktorka Věra Slavíková
Jazyková korektura Martina Mojzesová
Sazba JoshuaCreative, s. r. o.
Fotografii na obálku poskytla společnost Chemoplast BEC, a. s.
Počet stran 128
První vydání, Praha 2012
Vytiskly Tiskárny Havlíčkův Brod, a. s.

© Grada Publishing, a.s., 2012
Cover Design © Grada Publishing, a.s., 2012

Tato publikace vychází za podpory Wavin Osma, s. r. o., a JV Projekt VH, s. r. o.

Názvy produktů, firem apod. použité v knize mohou být ochrannými známkami nebo registrovanými ochrannými známkami příslušných vlastníků.

ISBN 978-80-247-4204-5

ELEKTRONICKÉ PUBLIKACE:

ISBN 978-80-247-7139-7 pro formát PDF
ISBN 978-80-247-7140-3 pro formát EPUB

Předmluva

Milé čtenářky, milí čtenáři,

publikace je určena všem, kteří stojí před řešením jedné ze základních a nejdůležitějších otázek v životě lidském – otázky bydlení. Představy o ideálním bydlení, ale i finanční možnosti osob hledajících se však liší případ od případu.

Pokud se chystáte koupit či naopak prodat dům nebo byt, chcete-li se zorientovat v problematice nájmů, podnájmů a nalézt odpověď na celou řadu dalších souvisejících otázek, čtěte dál. Součástí publikace jsou i vzory smluv a dalších dokumentů týkajících se nemovitostí.

Publikace je „volnou variací“ našeho kolektivu autorů na předchozí brožuru „Jak správě koupit, prodat, pronajmout dům či byt“, která byla rozebrána v roce 2003 (a následně i v roce 2005).

Situace na trhu s nemovitostmi i právní úprava však doznaly řady změn, zejména co se týče nájmu bytu a otázek souvisejících; proto jsme se rozhodli text zásadním způsobem přepracovat.

Věříme, že vám bude vhodným průvodcem na vaší cestě k tomu pravému místu pro život!

Brno 2012

Autoři

Přehled souvisejících právních předpisů ve znění k 1. 1. 2012

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)

Zákon č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku

1 Úvod

1.1 Místo úvodu několik rad

Ke koupi domu či bytu je nutno přistupovat s rozmyslem a jistou dávkou pudu sebezáchovy. V každém případě je třeba doporučit, abyste si před samotnou koupí domu či bytu ujasnili nejen to, co vlastně chcete, ale i zda na to, co chcete, skutečně máte. Proto oddělujte sen a skutečnost. Buďte realisté a nejprve pečlivě zvažujte a počítejte. Doba je nejistá a odstrašujících příkladů a rodinných tragédií, kdy někdo není schopen dostát svým závazkům, jsou plné noviny. Pokud získání nemovitosti do vlastnictví překračuje vaše finanční možnosti, raději dejte přednost bydlení nájemnímu.

Autoři publikace zaměřují svou pozornost k jednotlivým právním titulům, na jejichž základě lze bydlet. Podávají základní informaci týkající se nájmu a podnájmu bytů v domech ve vlastnictví obcí, družstev i jiných fyzických nebo právnických osob (nájemní domy). Díky zásadním změnám, ke kterým dochází v posledních letech v souvislosti s postupnou deregulací nájemného, se pomalu a jistě mění i nájemní bydlení.

Jak najít vhodný byt a neudělat chybu? Základní pravidlo zní: pečlivě hledejte nejen byt a lokalitu, v níž se nachází, ale především zhodnoťte i korektnost chování pronajímatele. A pokud vám osoba, která je dosavadním nájemcem bytu, slibuje za tučné odstupné přenechání „svého“ pronajatého bytu a „garantuje“ vám nájemní vztah na dobu neurčitou se zaručenou a nezměnitelnou výší nájemného, buďte obezřetní. Váš nový nájemní vztah totiž závisí vždy a pouze na vaší dohodě s pronajímatelem, nikoli s původním nájemcem.

Pokud se rozhodnete koupit dům či byt, tím spíše myslete do budoucna. Takové rozhodnutí děláte možná poprvé a naposledy v životě. Získejte co nejvíce souvisejících informací nejen o poloze a ceně nemovitosti, ale i o dalších důležitých skutečnostech.

Získejte co nejvíce informací; poučený se chová kvalifikovaněji, ale i opatrněji, protože se lépe vyzná ve věcech, kterými se zabývá. Aneb jak říká nejmenovaný profesor práva: vyvarujte se chyb těch druhých, abyste mohli udělat své vlastní.

Důvěřujte, ale prověřujte! Ne všechno, co vám vlastník nemovitosti, developer, realitní makléř či kdokoli jiný (např. soused) tvrdí, musí být pravda!

Nekupujte kočku v pytli. Fotografie na internetu se od reality často liší jako nebe a dudy! Proto si jeďte předmětnou nemovitost prohlédnout; většinu faktických vad lze odhalit pouhým okem, případně s sebou vezměte svého kamaráda z oboru stavebnictví. Chcete-li mít opravdu jistotu, přizvěte odborníka (architekta, statika, autorizovaného inženýra z oboru pozemních staveb), který má dostatek zkušeností, aby posoudil faktický stav nemovitosti a případně odhadl i cenu nutné rekonstrukce.

Věnujte pozornost statice budovy, kvalitě střechy, napojení na inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina), možnosti parkování, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (jak daleko je do obchodu, na poštu, do školy, k lékaři) a v neposlední řadě sousedům. Pokud hodláte nemovitost, kterou kupujete, užívat skutečně k bydlení, uvědomte si, že činíte rozhodnutí na dalších několik desítek let dopředu. Důležitá je nejen cena, ale i celková atmosféra místa.

Buďte vždy ostražití! Nechejte si předložit aktuální výpis z katastru nemovitostí, z nějž lze zjistit „právní stav“ a „historii“ předmětné nemovitosti. Tato publikace vám poslouží i ke snazší orientaci v tomto výpisu.

Na obecním úřadě si zjistěte dostatek informací o územním plánu obce i jeho chystaných změnách, případně o plánovaných soukromých i veřejných stavbách v okolí. Tím možná předejdete budoucímu nepříjemnému překvapení (např. v souvislosti s plánovanou výstavbou silničního obchvatu nebo úložištěm radioaktivního odpadu).

Jedním z nejdůležitějších faktorů při koupi nemovitosti, ale i pronájmu domu či bytu, je téměř vždy cena, která roste s atraktivitou místa, na kterém se předmětná nemovitost nachází. Zatímco ceny domů již nějakou dobu stagnují, ceny bytů v žádaných lokalitách dosáhly závratných výšek a téměř se vyrovnaly cenám bytů na západ od našich hranic. V ostatních lokalitách ceny bytů velmi pozvolna klesají. Cena starších domů a bytů je obvykle nižší než u novostaveb stavěných na klíč.

Podvodníků, překupníků, lhářů, ale i neprofesionálních realitních makléřů, kteří jsou ochotni vám naslibovat hory doly (s vidinou tučné provize), je stále víc než dost. Proto pokud se pouštíte do nějaké složitější transakce, odevzdejte se do rukou odborníků – renomovaných realitních kanceláří, případně vyhledejte odbornou právní pomoc u některého z notářů či advokátů. I když to něco stojí, určitě to stojí za to.

Málokdo z nás smrtelníků disponuje takovými finančními prostředky, abychom mohli bez mrknutí oka z kapsy vytáhnout svazek bankovek a uhradit kupní cenu. I tak je však možností financování koupě domu či bytu celá řada. V současné době stavební spořitelny, banky i další subjekty nabízí možnost poměrně výhodných (levných) úvěrů. I proto využívá většina lidí těchto možností.

Pokud plánujete koupi domu či bytu, kterou hodláte financovat zcela nebo částečně pomocí úvěru, zjistěte si s dostatečným předstihem, zda na takový úvěr vůbec tzv. „dosáhnete“. Vyjednávání s poskytovateli úvěrů se někdy může protáhnout. Příliš nevěřte zprostředkovatelům, žádejte informace zaručené (z bankovních centrál). Udělejte si rovněž průzkum u více peněžních ústavů, za jakých podmínek je vám kdo ochoten půjčit. Nabídky se mohou lišit zásadním způsobem.

Obvykle platí, že banka, u které nemáte svůj účet, vám nabídne výhodnější podmínky než ta vaše. Zároveň se vyvarujte financování bydlení pomocí nebankovních půjček. Takový postup by vás mohl v budoucnu hodně mrzet. Pokud už k tomu dojde, přečtěte si pečlivě smlouvu i další související dokumenty (zejména všeobecné obchodní podmínky apod.), případně vyhledejte odbornou konzultaci. Nebojte se vyjádřit svůj nesouhlas, což ovšem bude znamenat další průtahy.

Solidní realitní kanceláře poskytují své služby takovým způsobem, aby se klient vyhnul všem rizikům, která dispozice s nemovitostmi provázejí. Jak poznáte, která realitní kancelář je skutečně „solidní“? Nutno přiznat, že celkem těžko. Ale většinou chybu neuděláte, pokud kontaktujete realitní kancelář, která je členem Asociace realitních kanceláří ČR (www.arkcr.cz). Jedná se o největší profesní sdružení obchodníků a dalších profesionálů činných na trhu s nemovitostmi v naší zemi.

1.2 Poznámka k rozsahu

Předkládaná publikace si klade za cíl seznámit ty, kteří mají v úmyslu (si) pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost (dům, byt, chatu, chalupu), případně jiným způsobem řešit svůj problém s bydlením, s aktuálním stavem české právní úpravy týkající se problematiky nájmů a podnájmů, vlastnictví a dispozic s nemovitostmi, převodů členských podílů v družstvu a dalších souvisejících témat.

Naopak se jen okrajově dotýká souvisejících správněprávních otázek: organizace a činnosti katastrálních úřadů a záležitostí daňových. Zcela stranou ponechává téma územního řízení, stavebního řízení i otázky spojené s agendou stavebních úřadů, neboť překračují možnosti rozsahu této publikace.

1.3 Vymezení některých pojmů

Pro usnadnění orientace uvádíme na samém začátku výklad pojmů, s nimiž následující text pracuje. Některé z nich lze nalézt v občanském zákoníku, jiné jsou definovány souvisejícími právními předpisy (např. zákonem o vlastnictví bytů, katastrálním zákonem, stavebním zákonem či stavebně-technickými vyhláškami).

BUDOVA je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými užitkovými prostorami, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně-technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.

BYT je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodující je právní stav (uvedený v kolaudačním rozhodnutí), nikoli stav faktického užívání určitých prostor. Ač občanský zákoník obecnou definici bytu neobsahuje, byt musí mít vždy obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup a místo k vaření. Jistá specifika platí pro byty družstevní (byty ve vlastnictví bytového družstva). Práva a povinnosti členů družstev se řídí vedle zákonné úpravy také základním vnitřním dokumentem družstva – stanovami, které jsou pro členy závazné.

DOMÁCNOST tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně hradí náklady na své potřeby.

DROBNÉ STAVBY jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to jednak stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, a rovněž podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m.

DROBNÉ OPRAVY BYTU (analogicky NEBYTOVÉHO PROSTORU)

Smluvní strany nejsou omezeny při vymezení pojmu „drobné opravy bytu“ ve smlouvě. Pokud se však nedohodnou jinak, za drobné opravy se většinou považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

» opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt;

» opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií;

» výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků;

» výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt;

» opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku;

» opravy měřičů tepla a teplé vody.

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění, včetně výměny drobných součástí výše uvedených předmětů.

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

HYPOTÉKA je zástavní právo, pokud je zástavou nemovitost.

Jednotkou je byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona č. 72/1994 Sb. Jednotka není prohlášena přímo za nemovitost, ale právní vztahy k ní se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, ustanovením příslušných právních předpisů, které se týkají nemovitostí.

NÁKLADY SPOJENÉ S BĚŽNOU ÚDRŽBOU BYTU jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění plynových spotřebičů apod., malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.

Za nemovitosti jsou zákonem považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nejdůležitějším kritériem je zde „spojení se zemí pevným základem“. Nemovitostí může být např. budova, ale i studna, plot, pokud splňují výše uvedenou podmínku. Naopak nemovitostí nejsou maringotky, stavební buňky, přenosné garáže ani pojízdné včelíny.

Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Podle aktuální judikatury může být osobou blízkou za určitých podmínek i osoba právnická.

PARCELA je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a určen parcelním číslem.

PODLAHOVÁ PLOCHA BYTU je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (tedy všech pokojů, kuchyně, koupelny, WC, předsíně, včetně sklepa).

POZEMEK je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Podle druhů jsou členěny na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travnaté plochy (zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.

POZEMKOVÁ PARCELA je pozemek, který není stavební parcelou.

PŘÍSLUŠENSTVÍ VĚCI jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti (např. kuchyně, koupelna, předsíň) a vedlejší prostory (např. sklepní kóje), které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány. Ve smlouvě o prvním převodu jednotky (bytu, nebytového prostoru) je nutno příslušenství bytu řádně specifikovat.

ROZESTAVĚNÁ BUDOVA je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí.

SOUČÁSTÍ VĚCI je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí pozemku jsou i porosty a prostor pod povrchem pozemku. Stavba není součástí pozemku.

Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (např. vybavení společné prádelny).

STAVBA je chápána v občanskoprávním smyslu jako výsledek stavební činnosti (věc v právním smyslu), s níž může oprávněná osoba nakládat dle libosti. Stavba může být jak věcí movitou, tak věcí nemovitou. Stavbami nejsou jen budovy, ale i jiná technická zařízení.

Jinak na stavbu pohlížejí stavební předpisy: chápou ji jako činnost směřující k vytvoření díla (stavby). Ne každá stavba je nemovitostí, pouze ta, která je se zemí spojena pevným základem. Za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně-technické provedení, účel a dobu trvání.

VĚCNÁ BŘEMENA jsou věcná práva k věci cizí, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.

Zastavěným pozemkem je pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu. S vlastnictvím jednotky jsou spojena i práva k zastavěnému pozemku (stavební parcele). Spoluvlastnictví k pozemku by mělo odpovídat spoluvlastnictví na společných částech domu.

ZÁSTAVNÍ PRÁVO je věcné právo, které slouží k zajištění závazku tím, že pro případ, že tento závazek nebude včas splněn, lze dosáhnout jeho uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.

2 Právní tituly bydlení

Z povahy věci iplatného práva je patrno, že nemovitost (dům nebo byt) nelze užívat bez existence některého z právních titulů bydlení (užívání). Bydlet můžete vdomě (bytě), pokud jste jeho vlastníky, resp. spoluvlastníky; rozšířený je ovšem inájem či podnájem nemovitosti. Užívat dům (byt) nebo ijen jeho část lze ina základě práva odpovídajícího věcnému břemeni, ale ina základě dalších právních skutečností.

V této kapitole bude věnována pozornost nejdůležitějším právním titulům bydlení. Do textu jsou zapracovány ivzory smluv, kterých je možno využít při dispozicích snemovitostmi.

Při složitějších transakcích svysokými majetkovými hodnotami je vždy vhodné vyhledat odbornou pomoc. Ikdyž smluvní strany jednají vzásadě ve shodě asmlouvu si sepíšou samy, nechat si ji zkontrolovat od někoho, kdo se vprávu alespoň „orientuje“, se vyplatí. Žádný učený z nebe nespadl. Uzavřít oboustranně akceptovatelnou vyváženou smlouvu, vníž jsou ošetřena všechna vúvahu přicházející rizika, je dovednost, ve které je třeba se cvičit aneustále zdokonalovat.

2.1 Nájemní bydlení

2.1.1 Nájem nemovitosti

Pokud nemáte to štěstí anejste vlastníky domu či bytu, pak je nejběžnějším způsobem bydlení (užívání bytu) nájem nemovitosti (její části).

Občanský zákoník obsahuje jednak obecnou úpravu nájmu (§ 663 anásl.) jako úplatného právního vztahu sjednaného na stanovenou dobu (určitou nebo neurčitou). Nájem je tak charakterizován dočasným užíváním individuálně určené věci (nebo její části) za úplatu. Občanský zákoník obsahuje ovšem izvláštní ustanovení onájmu bytu (§ 685 anásl.), která se, oproti obecné úpravě nájmu, vyznačují určitými zvláštnostmi. Nájem apodnájem nebytových prostor řeší samostatný zákon č. 116/1990 Sb.

Pronajímatel přenechává nájemci do užívání předmět nájmu za úplatu – nájemné. Pokud by byla smlouva sjednána jako bezúplatná, nejednalo by se onájem, ale ovýpůjčku. Dále se nájemní vztah vyznačuje dočasností – nájemní smlouvu lze uzavřít na dobu určitou idobu neurčitou; nelze se však dohodnout, že nájem bude sjednán „navždy“; takové ujednání by bylo neplatné. Pokud není ve smlouvě dohodnuta doba nájmu, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Nájem bytu lze sjednat taktéž na dobu výkonu určité práce nájemce.

Předmět nájmu musí být individuálně určen. Může jím být dům, byt, nebytový prostor, ale iurčitá část domu, která je ve smlouvě specifikována, nejlépe odkazem na schematické zobrazení, aby nemohlo dojít ke sporu, co je vlastně předmětem nájmu.

2.1.2 Nájem bytu

2.1.2.1 Předmět nájmu

2.1.2.2 Nájemné, jeho výše a splatnost

2.1.2.3 Vznik nájmu

2.1.2.4 Formální a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu

SMLOUVA ONÁJMU BYTU

a

2.1.2.5 Práva a povinnosti pronajímatele bytu

Povinen odevzdat byt ve stavu způsobilém, pokud se snájemcem nedohodne jinak

Povinen zajistit nájemci plný anerušený výkon práva užívat byt

Povinen odstranit závady bránící řádnému užívání bytu

Oprávněn požadovat úplatu, tj. právo požadovat, aby nájemce řádně avčas platil dohodnuté nájemné adalší platby za plnění spojená sužíváním bytu.

Oprávněn požadovat složení kauce kzajištění nájemného aúplatu za plnění spojená sužíváním bytu, jejíž výše je vzákoně omezena na maximálně trojnásobek měsíčních plateb.

Oprávněn požadovat umožnění vstupu do bytu vzákonem stanovených případech (např. za účelem oprav).

Právo požadovat, aby nájemce odstranil stavební úpravy, snimiž pronajímatel nevyslovil souhlas.

Oprávněn požadovat, aby nájemce prováděl drobné opravy.

Oprávněn ukončit nájem dohodou snájemcem nebo výpovědí, ovšem za zákonem stanovených podmínek (viz zánik nájmu bytu).

2.1.2.6 Práva a povinnosti nájemce bytu

Oprávněn užívat byt, zároveň povinen užívat jej řádně

Oprávněn přijmout do bytu příslušníky domácnosti – na základě dohody, vyživovací povinnosti rodičů vůči dětem, manžela(ky) vbytech, kde nevzniká uzavřením manželství společný nájem (např. vbytech zvláštního určení, vdomech zvláštního určení apod.). Jedná se orealizaci práva na rodinný život, proto by vzásadě vtakovém případě neměl být nutný souhlas pronajímatele. Od novely občanského zákoníku z roku 2011 si však může pronajímatel vyhradit ve smlouvě souhlas spřijetím další osoby do bytu, přičemž je do jisté míry limitován zákonem uosob blízkých. Tento způsob spolužití je nutno odlišit od podnájmu, ke kterému je vždy nutný souhlas pronajímatele.

Povinen platit řádně avčas nájemné aplatby spojené sužíváním bytu – je jednou ze základních astěžejních povinností nájemce.

Povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny vpočtu osob, které žijí snájemcem vbytě, bez zbytečného odkladu vpřípadě, kdy lze mít za to, že tato změna potrvá dále než dva měsíce.

Povinen vpřípadě dlouhodobé nepřítomnosti ustanovit kontaktní osobu, která případně umožní vstup do bytu, pokud je to nezbytně nutné.

Povinen upozornit pronajímatele na potřebu oprav vbytě (nejedná-li se odrobné opravy).

Oprávněn požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů na odstranění závad.

Povinen umožnit vstup do bytu při prohlídce snovým budoucím nájemcem.

Povinen umožnit pronajímateli instalaci aúdržbu zařízení pro měření aregulaci tepla.

Oprávněn uzavřít podnájemní smlouvu asmlouvu ovýměně bytu.

Oprávněn apovinen provádět drobné opravy.

Oprávněn požadovat přiměřenou slevu na nájemném, pokud pronajímatel po delší dobu neodstraní závady vbytě nebo domě atyto zhoršují rozsah užívání bytu (např. stavební úpravy vdomě, vadné poskytování plnění spojených sužíváním bytu).

2.1.3 Společný nájem bytu

smlouvou mezi pronajímatelem anájemci při vzniku nájemního vztahu;

dohodou mezi nájemcem, další osobou apronajímatelem (není stanovena písemná forma, ale lze ji doporučit);

přímo ze zákona uzavřením manželství;

přechodem nájmu bytu.

2.1.4 Přechod nájmu bytu

2.1.5 Zánik nájmu bytu

Dohodou mezi nájemcem apronajímatelem

Uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán

Písemnou výpovědí nájemcem nebo pronajímatelem

jestliže nájemci nebo ti, kteří sním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy vdomě;

nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná sužíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného aplnění poskytovaná sužíváním bytu, nebo nedoplnil peněžní prostředky kauce;

má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden (např. z důvodu výkonu povolání apod.);

neužívá-li nájemce byt bez zvláštního důvodu nebo jej užívá jen občas;

jde-li obyt zvláštního určení nebo obyt vdomě zvláštního určení anájemce, není zdravotně postižená osoba (s výjimkou osob starších sedmdesáti let).

pokud potřebuje pronajímatel byt pro sebe, manžela, své děti, vnuky, snachu, rodiče či sourozence;

je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu sbytem nebo sdomem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;

jde-li obyt, který souvisí sprostorami určenými kprovozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti anájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat.

2.1.6 Společný nájem bytu manžely

2.1.6.1 Byt a manželé

2.1.6.2 Předpoklady vzniku společného nájmu manželů

Nabytím nájemního práva za trvání manželství – jedním nebo oběma manžely

Uzavřením manželství

2.1.6.3 Práva a povinnosti manželů jako společných nájemců bytu

2.1.6.4 Zánik práva společného nájmu bytu manžely

Rozvod sám osobě nezpůsobuje zánik společného nájmu bytu manžely. Kzániku společného nájmu je zapotřebí další právní skutečnosti. Tou je buď dohoda rozvedených manželů, nebo rozhodnutí soudu.

Smrt jednoho z manželů způsobuje zánik společného nájmu manželů ajediným nájemcem se stává pozůstalý manžel.

2.1.6.5 Zvláštnosti společného nájmu družstevního bytu manžely

2.1.7 Nájem nebytových prostor

2.1.7.1 Obecná charakteristika nájmu nebytových prostor

2.2 Podnájem nemovitosti

2.3 Vlastnictví aneb co by měl vědět vlastník nemovitosti

2.3.1 Vlastnické právo (povaha, omezení, ochrana)

2.3.2 Ochrana vlastnického práva

žaloba na vyklizení nemovitosti – bude se podávat ve chvíli, kdy vaši nemovitost někdo užívá bez právního důvodu, např. poté, co mu skončil nájemní vztah kvaší nemovitosti, přičemž vám je vužívání vaší nemovitosti bráněno;

žaloba na zdržení se zásahů do vlastnického práva, tzv. zápůrčí nebo inegatorní – používá se, když jste ve výkonu svého vlastnického práva nějak rušeni jiným způsobem, než že je vaše nemovitost užívána někým jiným (např. sousedské spory ohluk, přebíhání zvířat přes dvůr apod.);

žaloba určovací – budete ji podávat, když se svámi někdo pře ovlastnické právo kdané nemovitosti avy nemůžete podat žalobu na vyklizení (např. proto, že nemovitost užíváte vy). Tento právní prostředek má vnést jasno do právních vztahů.

2.3.3 Nabývání vlastnického práva (nabývací tituly)

2.3.4 Smlouvy o převodech nemovitostí

2.3.4.1 Úvodem obecně o smlouvách

2.3.4.2 Obecné náležitosti smluv o nemovitostech

Kupní smlouva o převodu nemovitostí, podstatné náležitosti kupní smlouvy

Identifikace účastníků

Identifikace nemovitostí

Kupní cena nemovitosti a její splatnost

Vzájemně adresovaný projev vůle

Stav nemovitosti – faktický a právní

Přechod nebezpečí

Tzv. intabulační doložka

Placení daně z převodu nemovitosti

2.3.4.3 Nabytí vlastnického práva

2.3.4.4 Darovací smlouva

2.3.4.5 Směnná smlouva

Obecná charakteristika

2.3.4.6 Smlouva o zřízení předkupního práva s věcnými účinky

Co je předkupní právo?

předem sjednat cenu, za kterou se bude předkupní právo realizovat, jinak bude oprávněný muset respektovat cenu nabídnutou třetí osobou;

jinou než zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu pro zaplacení ceny za nabídnutou nemovitost;

rozšířit předkupní právo na veškeré dispozice svěcí, tj. ina případné darování.

2.3.5 Rozhodnutí státního orgánu

při zrušení avypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 142 občanského zákoníku);

při vypořádání společného jmění manželů (§ 150 odst. 3 a§ 149 odst. 2 a3 občanského zákoníku) aj.

2.3.6 Dědění

Jak tomuto riziku předejít?

2.3.7 Vydržení

oprávněná držba, tj. ten, kdo nemovitost užívá, si nesmí být vědom, že takto činit nemůže, popř. že ji užívá pouze z titulu nájmu či výpůjčky;

požadovaná doba, tj. ten, kdo chce věc do vlastnictví vydržet, musí být jejím oprávněným držitelem alespoň deset let;

nepřetržitost vydržecí doby, tj. oprávněný držitel nesmí nikdy nemovitost opustit, resp. přestat užívat. Pokud se však vprůběhu vydržecí doby změní držitel, např. na základě dědění, pak se do oprávněné nepřetržité držby započítává idoba držby právního předchůdce.

2.4 Více vlastníků jedné nemovitosti (spoluvlastnictví)

podílového spoluvlastnictví nebo

společného jmění manželů.

2.4.1 Podílové spoluvlastnictví

Podíl

2.4.1.1 Hospodaření se společnou nemovitostí

2.4.1.2 Převod spoluvlastnického podílu

2.4.1.3 Zánik a vypořádání spoluvlastnictví

2.4.2 Společné jmění manželů (SJM)

koupili;

postavili;

vyměnili za jinou nemovitost pořízenou za trvání manželství.

Jeden z manželů použil prostředky výlučně jím nabyté před uzavřením manželství.

Nemovitost byla vyměněna za trvání manželství za nemovitost, která patřila výlučně jednomu z manželů, ažádné prostředky ze společného jmění těchto manželů nebyly použity na doplatek.

Manželé měli soudem nebo na základě smlouvy uzavřené formou notářského zápisu zúžené společné jmění, atak inemovitost nabytá za trvání manželství připadne do výlučného vlastnictví pouze jednomu z manželů.

Nemovitost nabyl jeden z manželů darem.

Nemovitost nabyl jeden z manželů dědictvím.

Nemovitost nabyl jeden z manželů restitucí nebo jako právní nástupce restituenta.

Týkající se výhradně výlučného majetku jednoho z manželů.

Závazky, jejichž rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů, které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého.

2.4.2.1 Úprava rozsahu SJM dohodou

2.4.2.2 Úprava rozsahu SJM rozhodnutím soudu

Musejí být dány vážné důvody, pro které soud zúží SJM až na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti. Mezi tyto vážné důvody patří např. gamblerství druhého manžela, marnotratné hospodaření, nepřispívání na společnou domácnost. Tyto důvody musejí být vžalobě přesně uvedeny, chování žalovaného manžela popsáno, důkazně doloženo.

Jeden z manželů získal oprávnění kpodnikatelské činnosti nebo se stal neomezeně ručícím společníkem obchodní společnosti. Žalobu může podat kterýkoli z manželů, jak podnikatel, tak nepodnikatel, ato vkterékoli fázi – buď při zahájení podnikatelské činnosti, nebo vjejím průběhu. Důkazem je výpis z obchodního rejstříku či oprávnění kpodnikatelské činnosti druhého manžela.

2.4.2.3 SJM – zánik:

Smrtí jednoho (či obou) manželů

Rozvodem manželů

Prohlášením konkurzu na majetek jednoho z manželů

Okamžikem nabytí právní moci rozsudku trestního soudu opropadnutí majetku

2.5 Bytové vlastnictví

2.5.1 Vlastnictví bytů a nebytových prostor, spoluvlastnictví kbudovám podle zákona č.72/1994 Sb. (ZOVB)

2.5.1.1 Základní pojmy ZOVB

Rozestavěný byt – místnosti či soubor místností určených vsouladu se stavebním povolením kbydlení, pokud je rozestavěn vdomě, který je alespoň vtakovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami astřešní konstrukcí. Obdobným způsobem je definován irozestavěný nebytový prostor.

Jednotka – základní pojem ZOVB, určitá legislativní zkratka, která může být bytem, nebytovým prostorem, rozestavěným bytem irozestavěným nebytovým prostorem. Kpředmětu, který ZOVB nazývá jednotkou, lze nabýt vlastnické právo.

Budova – trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna anavenek uzavřena obvodovými stěnami astřešními konstrukcemi snejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostorami svýjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným aje stavebně-technicky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy.

Dům – budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona, vníž jsou byty anebytové prostory.

Společné části domu – části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé avodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé astudené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, ato tehdy, jsou-li umístěny mimo dům.

Podlahová plocha – bytu nebo rozestavěného bytu je podlahová plocha všech místností včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Unebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahovou plochou podlahová plocha všech místností včetně ploch určených výhradně kužívání snebytovým prostorem, do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha všech ochozů ajiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

Zastavěný pozemek – pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu.

2.5.2 Budova, jednotka, společné části domu apozemek jako předměty bytového vlastnictví podle ZOVB

Vlastnictví jednotky

Vztah k pozemku

2.5.3 Vznik a zánik vlastnictví jednotky

vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky;

výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy ovýstavbě podle tohoto zákona;

dohodou spoluvlastníků budovy;

rozhodnutím soudu ozrušení avypořádání podílového spoluvlastnictví;

rozhodnutím soudu ovypořádání společného jmění manželů.

2.5.4 Prohlášení vlastníka budovy

označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování aumístění vbudově;

popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu apopis jejich vybavení;

určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, aurčení společných částí budovy, které budou společné jen vlastníkům některých jednotek;

stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu;

označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21 ZOVB, údaji podle katastru nemovitostí;

práva azávazky týkající se budovy, jejich společných částí apráva kpozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek;

pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou aopravami společných částí domu, popř. domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.

půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek aspolečných částí domu, súdaji opodlahových plochách jednotek.

2.5.5 Vznik vlastnického práva k jednotce výstavbou jednotky, na základě smlouvy o výstavbě

název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na němž se má stavba realizovat;

číslo jednotky včetně jejího pojmenování aumístění vdomě (byt – podlaží);

určení rozsahu podlahové plochy jednotky, příslušenství ijeho vybavení aurčení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky;

určení společných částí domu, ato absolutně společných (tzn. společných všem) arelativně společných (tzn. společných jen některým vlastníkům);

stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, velikost podílu se odvíjí od poměru velikosti podlahové plochy jednotek kcelkové ploše všech jednotek vdomě;

způsob správy domu apozemku;

způsob financování stavebních nákladů, výše asplatnost příspěvků;

pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou aopravami společných částí domu jako celku po dokončení stavby.

2.5.6 Práva a povinnosti vlastníků jednotek

2.5.6.1 Faktické dispozice s jednotkou

zákaz provádění takových úprav jednotky, kterými by se ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek;

úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek;

úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu azároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník provádět pouze na základě smlouvy ovýstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek;

při nutných úpravách, provozu aopravách ostatních jednotek, popř. domu, je vlastník povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky, dále je povinen umožnit instalaci aúdržbu zařízení pro měření tepla avody vjednotce aumožnit jejich odečet.

2.5.6.2 Dispozice s (bytovou) jednotkou

2.5.7 Smlouva o převodu bytové (nebytové) jednotky

2.5.7.1 Specifika převodu první jednotky v domě

označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, její pojmenování aumístění vbudově;

popis jednotky, jejího příslušenství, podlahová plocha apopis vybavení jednotky;

určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek;

stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek;

označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21 ZOVB, údaji podle katastru nemovitostí;

práva azávazky týkající se domu, jeho společných částí apráva kpozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

2.5.7.2 Převod další (nikoli první) jednotky

označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování aumístění vbudově;

stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.

2.5.8 Společenství vlastníků jednotek

2.5.8.1 Registrace společenství

název společenství, jeho sídlo aIČO (IČO poskytne správce základního registru osob);

den vzniku společenství;

orgány společenství ajména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka.

výpis z katastru nemovitostí pro dům sbyty anebytovými prostory;

notářský zápis oprůběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství azvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi;

schválené stanovy společenství.

2.5.8.2 Orgány společenství vlastníků

shromáždění vlastníků jednotek;

výbor společenství nebo vlastníků jednotek, kterého vpřípadě, že není zvolen výbor, pověří shromáždění výkonem funkce výboru;

další orgány společenství.

schvalují stanovy společenství;

volí orgány společenství.

2.5.9 Hlasování o podstatných záležitostech

Statutární orgán

2.5.10 Stanovy společenství vlastníků

sídlo společenství, jeho název, obsahující označení domu, pro který vzniklo, amusí obsahovat slovo „společenství“;

předmět činnosti, kterým je správa domu;

orgány společenství, jejich práva apovinnosti, způsob jejich svolávání;

práva apovinnosti členů společenství;

způsob úhrady nákladů spojených se správou domu;

způsob nakládání smajetkem společenství.

2.5.11 Zánik bytového vlastnictví

2.6 Užívání domu (bytu) na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni

2.6.1 Obecně o věcných břemenech

2.6.2 Druhy věcných břemen

Zůstavitel odkáže závětí dědici dům či byt, který má ve svém vlastnictví. Zároveň však vzávěti určí tomuto dědici povinnost strpět právo doživotního bydlení své manželky či družky.

Družka uzavře se svým druhem smlouvu ozřízení věcného břemene, vníž se jí druh zaváže poskytnout právo doživotního užívání jeho bytu či domu.

právo průchodu přes pozemek souseda na vlastní pozemek;

právo čerpat vodu z pozemku souseda;

umístění tabule snázvem ulice na domě;

věcné břemeno spočívající ve společné štítové zdi aj.

2.6.3 Vznik věcných břemen

na základě písemné smlouvy;

na základě závěti;

schválenou dědickou dohodou;

rozhodnutím příslušného orgánu;

ze zákona;

vydržením.

2.6.4 Smlouva o zřízení práva odpovídajícího věcnémubřemeni

2.7 Zvláštní tituly bydlení

2.7.1 Užívání bytu jako osoba spolužijící

2.7.2 Užívání bytu mezi skončením nájmu bytu aposledním dnem lhůty pro vyklizení bytu

2.8 Smlouvy související

2.8.1 Smlouva o smlouvě budoucí (včetně vzoru)

2.8.2 Smlouva o převodu členství v družstvu

2.8.3 Dohoda o vzájemné výměně bytu (včetně vzoru)