Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována ani šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Edice Právo pro každého

Ing. Milan Taraba, Mgr. Lenka Veselá

Rádce nájemníka bytu

7. zcela přepracované vydání

TIRÁŽ TIŠTĚNÉ PUBLIKACE:

Vydala GRADA Publishing, a.s.

U Průhonu 22, Praha 7 jako svou 4917. publikaci

Foto na obálce allphoto.cz

Realizace obálky Michal Němec

Sazba Jan Šístek

Odpovědná redaktorka Ing. Michaela Průšová

Počet stran 256

Sedmé vydání, Praha 2012

Vytiskla Tiskárna PROTISK, s.r.o., České Budějovice

© GRADA Publishing, a.s., 2012

GRADA Publishing: tel.: 234 264 401, fax 234 264 400, www.grada.cz

ISBN 978-80-247-4405-6

ELEKTRONICKÉ PUBLIKACE:

ISBN 978-80-247-8197-6 ve formátu PDF

ISBN 978-80-247-8198-3 ve formátu EPUB

Úvod

Vážení čtenáři,

dostáváte do rukou praktickou publikaci, která může být v mnohých směrech velice užitečným návodem k orientaci v různých aspektech, které souvisejí s nájemním bydlením. Vždyť bydlení patří mezi základní životní potřeby každého člověka, je důležitou součástí životní úrovně a celkové kvality života. Právo na přijatelné bydlení je zakotveno v mnoha mezinárodních dokumentech, bytová politika zaujímá významné místo i v programových prohlášeních vlád.

Kromě jiných nástrojů bytové politiky sehrává významnou roli legislativa. Cílem této publikace je seznámit širokou laickou i odbornou veřejnost s novinkami v této oblasti a též odpovědět na nejčastější dotazy, se kterými se setkáváme ve své činnosti, v poradnách Sdružení nájemníků ČR a v právní praxi. Konečně o zájmu veřejnosti svědčí již sedmé, výrazně přepracované, vydání publikace „Rádce nájemníka bytu“, jejíž součástí jsou i vzory podání a souhrn základních právních předpisů.

Jsme rádi, že můžeme poděkovat nakladateli a ocenit jeho výrazný podíl na lepší informovanosti občanské veřejnosti. Současně děkujeme i kolegům ze Sdružení nájemníků ČR za spolupráci při přípravě této knihy.

autoři

1. Bydlení votázkách aodpovědích

1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva ajejí obsah

Nájem bytu je jedním znejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy vlastník bytu–„pronajímatel“– přenechává jiné osobě– „nájemci“– do dočasného užívání byt, ato buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání. Podstatným acharakteristickým znakem nájemní smlouvy je úplatnost, to znamená, že nájemce je za užívání bytu povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“.

Pokud by vlastník bytu přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání požadoval, nejednalo by se onájemní smlouvu, ale o„smlouvu ovýpůjčce“(§659-662 občanského zákoníku).

Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“ (§719 občanského zákoníku). Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným vkatastru nemovitostí (pronajímatelem) anájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě– „podnájemci“. Podnájem na rozdíl od nájmu není chráněn zákonem. Vpodnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo důvody odstoupení od smlouvy odlišně, než je tomu unájemní smlouvy. Obecně pak platí, že pokud není přímo vpodnájemní smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypovědět ibez uvedení důvodů. Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Institut nájmu bytu je upraven vzákoně č.40/1964Sb., občanském zákoníku, ato konkrétně voddílu čtvrtém vustanoveních §685–716. Jedná se oúpravu speciální, která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou vustanoveních §663–684 občanského zákoníku. Vpřípadech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například ooprávnění pronajímatele požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly (§665, odst.1), omezení vužívání bytu vrozsahu nutném pro provádění oprav (§668, odst.2), vstup nabyvatele do právního postavení pronajimatele při změně vlastnictví domu či bytu (§680, odst.2 aodst.3), povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu (§681), povinnost nájemce odevzdat byt při skončení nájmu ve stavu, vjakém jej převzal, spřihlédnutím kobvyklému opotřebení (§682).

Předmětem nájmu je byt, tedy místnost nebo soubor místností aprostor pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým ifunkčním uspořádáním avybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení, rozhodný je přitom kolaudační stav.

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se kbytům, které jsou označovány jako byty družstevní. Tento pojem však není exaktně definován. Původně byly za družstevní byty považovány pouze byty družstev označovaných dle dřívějších předpisů jako stavební bytová družstva, která existovala ke dni novelizace občanského zákoníku zákonem

č.509/1991Sb. Toto pojetí však neodpovídá změnám, které nastaly zejména vsouvislosti snovou právní úpravou družstev dle obchodního zákoníku. Za družstevní byty ve smyslu ustanovení občanského zákoníku je třeba považovat nejen byty vdomech bývalých stavebních bytových družstev, ale ibyty vdomech bývalých lidových bytových družstev, jakož ibyty vnově vzniklých družstvech, kde předmět činnosti družstva spočívá vzabezpečování bytových potřeb jeho členů. Vpřípadě, že nájemce bytu je současně členem bytového družstva, použijí se vtěchto případech ustanovení občanského zákoníku onájmu družstevních bytů.

Udružstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem ačlenem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (§685 odst.2). Vpřípadě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva, se tedy onájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským aobchodním zákoníkem, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Novelou občanského zákoníku zákonem č.132/2011Sb. byla súčinností od 1. 11. 2011 zrušena část druhá zákona č.102/1992Sb., která upravovala služební byty, byty zvláštního určení abyty vdomech zvláštního určení.

Definice bytu zvláštního určení nově zní tak, že se jedná obyt zvlášť upravený pro bydlení zdravotně postižených osob nebo obyt vdomě zvláštního určení (např. dům spečovatelskou službou).

Institut služebních bytů přestal existovat. Nájem bytu vtěchto případech je nově vymezen pouze dobou, po kterou nájemce vykonává určitou práci pro pronajímatele nebo pro jinou osobu– zaměstnavatele. Nájem takového bytu pak skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, vněmž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž ktomu měl vážný důvod. Přestal-li nájemce vykonávat určité práce, na které je vázán nájem bytu, zdůvodů spočívajících vjeho věku nebo zdravotním stavu nebo zjiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal určité práce vykonávat.

Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, ato na dobu určitou nebo bez určení doby užívání (§685 odst.1).

Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny vustanovení §686 odst.1 občanského zákoníku. Nájemní smlouva předně musí být uzavřena vpísemné formě. Nedostatek písemné formy má za následek absolutní neplatnost úkonu, to znamená, že soud vpřípadě sporu znájemní smlouvy musí kjejí neplatnosti přihlížet zúřední povinnosti.

Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání azpůsob výpočtu nájemného aúhrady za plnění spojená sužíváním bytu nebo jejich výši. Označení bytu ajeho příslušenství musí být natolik určité, aby nebylo možné zaměnit pronajatý byt sjiným bytem, přičemž určitost musí vyplývat přímo ze samotné smlouvy onájmu bytu. Rozsahem užívání bytu se rozumí, zda je přenechán určité osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci bytu, nebo do společného užívání sjinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem jiných osob odlišných od nájemce bytu. Obsahem nájemní smlouvy musí být iujednání ozpůsobu výpočtu nájemného aúhrad za plnění spojená sužíváním bytu nebo určená výše těchto plateb.

Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání odobě, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva onájmu byla uzavřena na dobu neurčitou (§686 odst.2). Nájem bytu lze sjednat ina dobu výkonu určité práce. Nájemce nemusí vykonávat tuto práci přímo pro osobu pronajímatele, ale ipro jinou osobu, pro jiného zaměstnavatele. Je pak věcí pronajímatele azaměstnavatele, aby si vsamostatné smlouvě sjednali, za jakých podmínek budou byty nájemcům, vykonávajícím určitou práci, poskytovány.

Nájem bytu je chráněn (§685 odst.3). Projevem této ochrany je skutečnost, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze zdůvodů uvedených vzákoně, určitou formou ochrany je iinstitut přechodu nájmu bytu, který se však novelou občanského zákoníku súčinností od 1. 11. 2012 podstatně změnil aomezil.

Zvláštní ustanovení onájmu bytu

• Je nějaký rozdíl mezi nájmem věci anájmem bytu? Nestačila by obecná úprava nájmu ipro byty?

Vnašem právním řádu jsou zvláštní ustanovení onájmu bytu uvedena vobčanském zákoníku vhlavě sedmé, oddílu čtvrtém, vustanoveních §685-716. Podobně jako vjiných vyspělých zemích vnávaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem anelze ho tedy ze strany pronajímatele vypovědět bez udání důvodů. Unájmu věcí je tato výpověď možná. Některá obecná ustanovení občanského zákoníku onájemní smlouvě platí ipro nájem bytů, vzhledem kdůležitosti aspecifičnosti problematiky bydlení je však nutné apotřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku obdobně jako je tomu třeba vpracovním právu ve vztahu zaměstnanec– zaměstnavatel.

Platnost tzv. dekretů anájemních smluv

• Bylo třeba po přijetí zákona č.107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného zbytu aozměně občanského zákoníku nějak měnit nájemní smlouvy? Pokud ne, bude to třeba nyní, když tzv. deregulace nájemného skončila či končí anájemné se bude moci sjednávat dohodou? Máme knašemu nájemnímu bytu pouze dekret zroku 1975 aztéže doby Dohodu oužívání bytu sepsanou mezi námi abytovým podnikem, bude nám platit inadále nebo musíme uzavřít novou nájemní smlouvu jak nám tvrdí pronajímatel?

Tzv. dekret kbytu auzavřená dohoda oužívání bytu vám zůstávají vplatnosti ido budoucna. Po přijetí zákona č.107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného zbytu aozměně občanského zákoníku nebylo nutné měnit nájemní smlouvu či uzavírat novou. Stejně tak to není nutné po skončení tzv. deregulace. Váš dekret či nájemní smlouva zůstane vplatnosti ipo dni 1. 1. 2014, kdy vČeské republice začne být účinný nový kodex občanského zákoníku. Obecně se vztahy vzniklé vdobě předcházející novele zákona posuzují podle nového zákona, kdy výjimky ztohoto pravidla stanoví zákon vtzv. „přechodných ustanoveních“, která jsou zpravidla uvedena vposlední části zákona. Veškeré změny nájemních vztahů, které nevyplývají přímo ze zákona, lze upravit uzavřením dodatku knájemní smlouvě/dekretu.

Nájemní smlouva na dobu určitou anároky zní vyplývající

• Na jakou dobu může být nájemní smlouva sjednána? Mám nájemní smlouvu sjednanou na dobu 2 let, ale není vní žádné ujednání, co bude po uplynutí této doby následovat. Mám nárok na prodloužení nájemní smlouvy nebo prodlouží se nájemní smlouva přímo ze zákona? Mám nárok na náhradní byt?

Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou, bez určení doby– tj. na dobu neurčitou nebo na dobu výkonu určité práce. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí nejdéle uplynutím doby, na kterou je sjednána. Může však skončit iuzavřením písemné dohody ozániku nájmu nebo písemnou výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu pouze zdůvodů uvedených vobčanském zákoníku vustanoveních §711 a§711a.

Pokud nájemní smlouva skončí uplynutím doby, na kterou byla sjednána, anemáte-li vní sjednány podmínky jejího prodloužení, pak nárok na prodloužení smlouvy nemáte. Smlouva se neprodlouží ani přímo ze zákona, neboť předmětné ustanovení občanského zákoníku, které toto umožňovalo, bylo zrušeno k31. 3. 2006 zákonem č.107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného zbytu aozměně občanského zákoníku. Stejně tak nemáte nárok na náhradní byt. Tento nárok má pouze nájemce, vpřípadě zániku nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele zdůvodů uvedených v§711a (tj. například zdůvodu, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence)

Nájem družstevního bytu

• Jak vznikne nájem bytu, který je vmajetku bytového družstva?

Nájem bytu mezi bytovým družstvem jako vlastníkem domu sbyty ačlenem tohoto bytového družstva vznikne na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu nebo bytů však může uzavírat podobně jako jiný vlastník nájemní smlouvy isnečleny družstva. Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v§686 občanského zákoníku. Nájemní smlouva musí být uzavřena vpísemné formě amusí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání azpůsob výpočtu nájemného aúhrady za plnění spojená sužíváním bytu nebo jejich výši, ať již se nájemní smlouva uzavírá snájemcem– členem bytového družstva či nájemcem– nečlenem bytového družstva.

Uzavření nové nájemní smlouvy

• Ráda bych si přes realitní kancelář pronajala byt, na co si mám dát při uzavírání nájemní smlouvy pozor?

Rozhodně bych vám doporučila nechat si předem zkontrolovat vše, co budete podepisovat, ať už se jedná ozprostředkovatelskou smlouvu mezi vámi arealitní kanceláří či nájemní smlouvu kbytu. Solidní realitní kancelář vám bude ochotna návrhy smluv předem ke kontrole poskytnout. Zkontrolovat smlouvy vám může advokát, zabývající se bytovou problematikou, nebo se můžete obrátit na některou zporaden Sdružení nájemníků ČR (www.son.cz).

Při jednání onájemní smlouvě je především důležité dát si pozor na to, zda vlastník bytu je skutečně vlastníkem zapsaným vkatastru nemovitostí, dále je třeba zkontrolovat, zda nájemní smlouva obsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené občanským zákoníkem anaopak neobsahuje ustanovení, která jsou sobčanským zákoníkem vrozporu.

Při odmítnutí nabídky na koupi bytu nehrozí přímé nebezpečí ztráty bydlení, kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím akupujícím

• Vnaší obci vsoučasné době probíhá tzv. privatizace bytů. Obec jako vlastník našeho domu nás vtěchto dnech vyzvala, abychom se vyjádřili knabídce na koupi panelového domu, ve kterém bydlíme. Máme založit bytové družstvo, podmínkou je zájem alespoň poloviny dosavadních nájemníků. Nabídka není nijak konkrétní anavíc se máme vyjádřit do dvou měsíců. Jaké nám vzniknou problémy při odmítnutí nabídky? Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na úhradu svého podílu, se bojí, že pokud dům nekoupíme aobec ho prodá někomu jinému, případný nový vlastník stanoví libovolné nájemné nebo bude chtít, aby se stávající nájemci zbytu vystěhovali. Zajakou kupní cenu je obec povinna byty prodávat? Podle jakého zákona?

Kprodeji domu ajednotlivých bytových jednotek tedy nejdříve obecně.

Právní úprava je dána zákonem č.40/1964Sb., občanským zákoníkem, ato zejména ustanoveními upravující kupní smlouvu, dále pak zákonem č.72/1994Sb., vlastnictví bytů. Bytové družstvo je pak upraveno zákonem č.513/1991Sb., obchodním zákoníkem. Obce ještě nad rámec zákona obvykle přijímají určité „zásady“ či „pravidla“ pro realizaci prodeje bytových jednotek adomů.

Předně je zcela na rozhodnutí vlastníka nemovitosti zda vůbec nemovitost prodá apokud ano, za jakou kupní cenu. Všichni prodávající akupující jsou si vtomto ohledu rovni, obce nemají ze zákona povinnost se chovat jinak než soukromí vlastníci nemovitostí. Pokud obec nabídne nemovitost přednostně nájemcům za cenu nižší než je cena „obvyklá“ či „tržní“ vdané obci, pak je to pouze rozhodnutí a„dobrá vůle“ takové obce. Vžádném případě nájemci nárok na nižší kupní cenu nemají.

Pokud se nemovitost prodává jako celek (tj. celý dům jednomu kupujícímu), pak nájemci jednotlivých bytů nemají ze zákona předkupní právo. Je zcela na rozhodnutí vlastníka domu zda vůbec nemovitost prodá, pokud ano– komu aza jakou kupní cenu.

Vpřípadě prvního prodeje jednotlivých bytových jednotek má obec povinnost (stejně jako jakýkoliv jiný vlastník nemovitosti) postupovat podle zákona č.72/1994Sb., ovlastnictví bytů, ustanovení §22 apřednostně nabídnout převod jednotky nájemci, který jednotku užívá. Výše kupní ceny je opět zcela na uvážení vlastníka/prodávajícího, výši kupní ceny vlastník žádným způsobem nemusí zdůvodňovat. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do

6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné sobě. Po dobu následujícího jednoho roku má nájemce ještě předkupní právo kbytové jednotce. Pokud jevrámci této jednoroční lhůty nájemci doručena druhá nabídka (nabízená kupní cena ze strany prodávajícího může být odlišná) má nájemce 3 měsíce na to, aby kupní smlouvu uzavřel. Poté již bytová jednotka může být kdykoliv vbudoucnu bez dalšího převedena jiné osobě.

Vobou uvedených případech nájemce bytovou jednotku kupovat nemusí. Pokud bude celá nemovitost či jednotlivá bytová jednotka vbudoucnu převedena jiné osobě, pro nájemce se nic nemění. Nový vlastník automaticky ze zákona vstupuje do postavení pronajímatele aje povinen respektovat stávají nájemní smlouvy/dekrety. Vžádném případě nájemce nemusí uzavírat snovým vlastníkem novou nájemní smlouvu, nájemci nadále platí původní nájemní smlouva/dekret se všemi sjednanými podmínkami (tj. zejména výše nájemného).

Vžádném případě není nájemce povinen se zbytu vystěhovat. Změna vlastníka není důvodem kvýpovědi znájmu bytu, stejně tak odmítnutí podpisu nové nájemní smlouvy snovým vlastníkem. Pro nájemce se vpodstatě změnou vlastnictví bytu změní pouze číslo účtu či adresa, na kterou bude hradit nájemné. Nájemce se nemusí zbytu stěhovat do žádného jiného bytu, pakliže sám nebude chtít.

Vposlední době si obce, které nájemci neodkoupí, navíc ponechávají ve svém vlastnictví jako byty „sociální“ či byty pro potřeby občanů obce aani je jiným osobám než nájemců nenabízejí.

Změna vlastnictví bytu není důvodem kuzavření nové nájemní smlouvy

• Byt, který smanželem užíváme již 18 let na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou, nyní koupil nový vlastník. Chce, abychom sním uzavřeli novou nájemní smlouvu za vyšší nájemné apouze na dobu určitou na 1 rok. Jsme povinni takovou smlouvu uzavřít, když sní nesouhlasíme?

Podle ustanovení §680 odst.2 aodst.3 vstupuje nový vlastník nemovitosti do postavení pronajímatele, tj. do práv apovinností původního vlastníka. Pro nájemce se tedy nic nemění, není třeba vystavovat auzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek kní, nadále vám platí původní nájemní smlouva na dobu neurčitou, kterou jste uzavřeli spůvodním vlastníkem.

Přihlášení se ktrvalému pobytu nezakládá žádné právo kbytu

• Žiji již několik let vdomě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým synem zprvního manželství. Vdomě jsem hlášena ktrvalému pobytu. Vnedávné době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila družstevní byt astala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám anebydlím vněm. Musím být vbytě přihlášena itrvale nebo můžu mít trvalé bydliště stále vdomě svého přítele? Pokud se spřítelem něco stane, mám na základě trvalého bydliště právo vdomě zůstat?

Údaj otrvalém pobytu je pouze údajem evidenčním anezakládá žádné právo kbytu ani kdomu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla vrámci provedeného dědického řízení. Stímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok vdomě zůstat byste však neměla. Vdružstevním bytě být hlášena ktrvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě vašeho členství vbytovém družstvu auzavřené nájemní smlouvy.

Pokud byt, který užíváte na základě nájemní smlouvy, nekoupíte, zůstáváte nadále nájemci bytu

• Byty vnašem domě se budou prodávat. Protože jsme starší abezdětní manželé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj azadlužit se nechceme. Přidělí nám nový vlastník náhradní byt?

Náhradní byt vám nový vlastník přidělit nemusí, neboť změna vlastnictví bytu není důvodem kukončení nájmu. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda Váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává vplatnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte.

Nájemce není povinen zpřístupnit byt zájemcům ojeho koupi

• Jsme nájemci bytu usoukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom náš byt zpřístupnili kprohlídce případným zájemcům okoupi. Pronajímatel nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo, aže jsem povinni byt zpřístupnit. Samozřejmě, že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní věci, nábytek, elektroniku apod., prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt pouze někdo zdomnělýchzájemců pouze netipoval apak ho nevykradl. Musíme byt kprohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje?

Nájemce bytu je podle ustanovení §681 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci ojeho pronajmutí (nikoliv ojeho koupi) prohlídku bytu vpřítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu, není-li vnájemní smlouvě sjednáno něco jiného. Současně platí, že nájemce nesmí být prohlídkou zbytečně obtěžován.

Vpřípadě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit.

1.2 Kauce

Novelou občanského zákoníku zákonem č.107/2006Sb. ze dne 31. 3. 2006, bylo nově do tohoto právního předpisu přijato ustanovení §686a týkající se tzv. „kauce“, tedy peněžních prostředků sloužících pronajímateli kzajištění nájemného aúhrad za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu akúhradě jiných závazků vsouvislosti snájmem. Původně se jednalo oustanovení tzv. kogentní povahy, od kterého se ani dohodou stran nebylo možné odchýlit. Především pro pronajímatele to tedy znamenalo, že pokud se rozhodl vrámci uzavření nové nájemní smlouvy uzavřít také dohodu okauci, musel se řídit ustanoveními tohoto paragrafu.

Vpraxi činilo největší potíže především ustanovení §686a odst.4, podle kterého byl pronajímatel povinen vrátit nevyčerpané peněžní prostředky nájemci do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil apředal pronajímateli, přičemž kauci mohl pronajímatel čerpat pouze na základě pravomocného rozhodnutí obecného nebo rozhodčího soudu nebo na základě nájemcova písemného uznání. Během jednoho měsíce po skončení nájmu většina pronajímatelů nebyla objektivně schopna zajistit si pravomocná rozhodnutí soudu, která by jim umožnila čerpat zkauce částky odpovídající např. škodě na vybavení bytu či nedoplatku na nájemném aslužbách spojených sužíváním bytu, které nájemce předtím písemně neuznal.

Zdůvodu požadavku větší smluvní volnosti stran byla tedy některá ustanovení §686a novelou nahrazena ustanoveními tzv. dispozitivními. Pronajímatel anájemce tedy mohou vněkterých případech upravit dohodu okauci tak, jak sami uznají za vhodné.

Má pronajímatel právo požadovat při uzavření nové nájemní smlouvy tzv.kauci?

• Vsoučasné době jednám ouzavření nájemní smlouvy kbytu, kam bych se rád přestěhoval. Chtěl bych se zeptat, zda existuje nějaký zákon, který ukládá majitelům bytů oprávnění vybírat tzv. kauci?

Institut kauce je upraven v§686a zákona č.40/1964Sb., občanského zákoníku.

Podle tohoto ustanovení je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky kzajištění nájemného aúhrady za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu akúhradě jiných svých závazků vsouvislosti snájmem, tzv. kauci.

Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného azálohy na úhradu za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu. Nedohodnou-li se pronajímatel snájemcem jinak, platí, že pronajímatel je oprávněn kauci použít kúhradě pohledávek na nájemném akúhradě za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu nebo kúhradě jiných dluhů nájemce vsouvislosti snájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.

Nájemce je povinen po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, ato do jednoho měsíce.

Po skončení nájmu je pronajímatel povinen kauci (nebo její nevyčerpanou část) nájemci vrátit ispříslušenstvím, ato nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil apředal pronajímateli, nedohodnou-li se jinak. Na vyplacení peněžních prostředků má jinak právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky.

Maximální možná výše kauce

• Jak vysokou kauci může pronajímatel požadovat při uzavření nájemní smlouvy? Četl jsem, že to může být až trojnásobek platby za byt, nepřipravuje se vtomto směru nějaká změna?

Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného azáloh na úhradu za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu. Sinstitutem kauce počítá inový kodex občanského zákoníku vustanovení §2254 jako s„jistotou“, kterou na základě předchozí dohody bude moci nájemce složit upronajímatele pro případ, že nebude plnit své povinnosti vyplývající pro něj znájemní smlouvy, tj. zejména hradit nájemné. Zatímco vsoučasné době je pronajímatel oprávněn požadovat max. trojnásobek měsíčního nájemného azáloh na úhradu za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu, podle nového kodexu bude moci požadovat max. šestinásobek měsíčního nájemného (nikoliv již včetně záloh na služby spojených sužíváním bytu.) Vdosavadní praxi však pronajímatelé zpravidla kauci ve výši trojnásobku platby za byt nepožadují, neboť nájemci nejsou ochotni tak vysokou částku jim kzajištění povinných plateb poskytnout. Výše kauce je vždy věcí konkrétní dohody stran.

Na složení kauce nemá bez předchozí dohody snájemcem pronajímatel nárok

• Mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou avbytě bydlím již více jak 15 let. Nyní mi přišel dopis od pronajímatele, který po mně požaduje, abych mu poslala 18 000 Kč (což je dvojnásobek platby za byt, měsíčně platím pronajímateli nájemné ise službami 9 000 Kč) jako kauci, pro případ, že bych nájemné přestal platit. Nikdy jsem problémy splacením nájemného neměl, proto nechápu, proč po mně nyní pronajímatel tyto finanční prostředky požaduje. Jsem invalidní důchodce amusel bych si peníze někde půjčit, proto se chci zeptat, zda pronajímateli musím peníze opravdu zaslat nebo na ně nemá nárok?

Peněžní prostředky kzajištění nájemného aúhrady za plnění poskytovaná vsouvislosti sužíváním bytu akúhradě jiných svých závazků vsouvislosti snájmem, tzv. kauci jste povinen pronajímateli poskytnout pouze na základě předchozí dohody. Pokud vaše nájemní smlouva dohodu okauci neobsahuje, pak pronajímatel na složení kauce nárok nemá. Na návrh pronajímatele dohodu okauci uzavřít přistupovat nemusíte.

Kauci nemusí mít pronajímatel složenou na zvláštním účtu, je však povinen ji po skončení nájmu vrátit nájemci ispříslušenstvím

• Uhradila jsem pronajímateli při uzavření nájemní smlouvy tzv. kauci, může ji mít pronajímatel na svém osobním účtu?

Podle původního ustanovení §686a odst.1 byl pronajímatel povinen uložit kauci na svůj zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, upeněžního ústavu. Tato povinnost však byla súčinností od 1. 11. 2011 zrušena, pronajímatel může mít tedy kauci uloženou kdekoliv uzná za vhodné. Stále však platí, že se jedná ofinanční prostředky patřící nájemci apronajímatel snimi nemůže libovolně zacházet. Navíc pokud po skončení nájmu pronajímatel kauci vrací, musí jí vrátit ispříslušenstvím, např. úrok vyplývající ze smlouvy oběžném účtu mezi pronajímatelem apeněžním ústavem, avšak po zdanění apo odpočtu nákladů na vedení účtu.

Pravidla pro čerpání zkauce apro její vrácení jsou stanovena zákonem, můžou být ale vzájemnou dohodou mezi nájemcem apronajímatelem stanovena odlišně

• Jakým způsobem může pronajímatel zkauce čerpat? Jsou zákonem stanovena nějaká pravidla nebo může pronajímatel použít kauci jak uzná za vhodné? Kdy je povinen pronajímatel kauci vrátit?

Pronajímatel je oprávněn použít peněžní prostředky, které nájemce složil vsouvislosti suzavřením smlouvy, pouze na základě vykonatelného rozhodnutí soudu nebo na základě písemného uznání nájemce. Dosud mohl pronajímatel čerpat peněžní prostředky ina základě vykonatelného rozhodčího nálezu. Pronajímatel anájemce se však mohou ozpůsobu čerpání kauce dohodnout ijinak; nová právní úprava účinná od 1. 11. 2011 směřuje ke smluvní volnosti stran nájemního vztahu.

Nájemce je však nadále povinen po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, ato do jednoho měsíce. Nesplnění této povinnosti je považováno za hrubé porušení povinností nájemce aje výpovědním důvodem podle §711 odst.2 písm. b) občanského zákoníku, bez přivolení soudu.

Nově si pronajímatel anájemce mohou sjednat ijinou lhůtu, ve které budou po skončení nájmu bytu nevyčerpané peněžní prostředky vráceny nájemci, než je lhůta stanovená zákonem, podle které je pronajímatel povinen vrátit nevyčerpané peněžní prostředky do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil apředal pronajímateli. Pronajímatel je povinen vrátit peněžní prostředky včetně příslušenství, tj. např. úrok vyplývající ze smlouvy oběžném účtu mezi pronajímatelem apeněžním ústavem, avšak po zdanění apo odpočtu nákladů ne vedení účtu.

1.3 Stav akvalita bytu, užívání společných prostor

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém křádnému užívání azajistit nájemci plný anerušený výkon práv spojených sužíváním bytu (§687 odst.1). Sankcí za nesplnění této povinnosti pronajímatele je např. sleva znájemného, jíž se nájemce může domáhat podle §698. Nájemce má právo na přiměřenou slevu znájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní vbytě nebo vdomě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání. Právo na přiměřenou slevu znájemného má nájemce itehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená sužíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, ajestliže se vdůsledku toho užívání bytu zhoršilo (§698 odst.1). Stejné právo má nájemce, jestliže se stavebními úpravami vdomě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu (§698 odst.2). Nájemce má právo na přiměřenou slevu zúhrady za plnění, poskytovaná sužíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně avčas neposkytuje (§698 odst.3). Právo na slevu znájemného nebo zúhrady za plnění poskytovaná sužíváním bytu je třeba uplatnit upronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad (§699). Přiměřenost slevy posuzuje vpřípadě sporu soud.

Nájemce má také možnost postupovat podle §691 apo předchozím upozornění pronajímatele odstranit závady bránící řádnému užívání bytu vnezbytné míře na své náklady. Náhradu účelně vynaložených nákladů pak může požadovat od pronajímatele. Právo na náhradu nákladů musí nájemce uplatnit upronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do šesti měsíců od odstranění závad, jinak zanikne. Je třeba zdůraznit, že toto ustanovení se týká pouze oprav vbytě, nikoli oprav vdomě.

Zporušení povinnosti pronajímatele předat nájemci byt ve stavu způsobilém křádnému užívání azajistit nájemci plný anerušený výkon práv spojených sužíváním bytu, může vzniknout izávazek knáhradě škody nebo právo nájemce od nájemní smlouvy odstoupit (§679)

Současná právní úprava umožňuje za určitých podmínek předání bytu ive stavu nezpůsobilém křádnému užívání (§687 odst.2). Skutečnost, že byt je předáván nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, musí být zanesena přímo vnájemní smlouvě, ve které musí být současně vymezena práva apovinnosti nájemce apronajímatele ztoho plynoucí, tj. zejména dohodnuta výše azpůsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Náklady mohou být např. umořovány vnájemném po dobu trvání nájemního vztahu nebo mohou být nájemci uhrazeny po skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, kněmuž vmezidobí došlo vdůsledku užívání věci. Pronajímatel se snájemcem může dohodnout ijinak, podstatné je, aby kuzavření jasné aurčité dohody došlo.

Vtéto souvislost je třeba upozornit na to, že nájemce je stále povinen zajišťovat ahradit tzv. drobné opravy vbytě související sjeho užíváním anáklady spojené sběžnou údržbou bytu (např. malování, tapetování, čištění aprohlídky spotřebičů apod.) Pojem drobných oprav anákladů spojených sběžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis, kterým je nařízení vlády č.258/1995Sb. Občanský zákoník vustanovení §687 odst.3 umožňuje pronajímateli anájemci dohodnout se na tom, že se nařízením vlády řídit nebudou aupraví si tuto věc jinak. Jaký bude podíl nájemce na opravách aúdržbě bytu je tedy především ponechán na dohodě stran. Tématu drobných oprav aběžné údržby bytu je věnována samostatná kapitola vtéto publikaci.

Závazný právní předpis, který by pro účely výpočtu či sjednávání nájemného rozděloval byty podle jejich kvality zhlediska vybavení bytu, stavu domu, lokality či občanské vybavenosti vobci, bohužel do dnešního dne neexistuje. Vzemích Evropské unie je takový předpis běžnou normou, vČeské republice však Parlamentem ČR dosud přijat nebyl, ať bylo složení Parlamentu jakékoliv.

Vyhláška Ministerstva financí č.176/1993Sb., ve které byly upraveny tzv. „kategorie bytu“, byla nálezem Ústavního soudu č.231/2000Sb. ke dni 31. 12. 2001 zrušena anebyla nahrazena jiným právním předpisem. Pro určení maximální výše nájemného se podle této vyhlášky byty rozdělovaly do čtyř kategorií podle rozsahu základního příslušenství azpůsobu vytápění. Dalším předpisem, který pouze pro účely stanovení výše tzv. regulovaného nájemného „rozdělil“ byty do dvou skupin, tzv. byty se sníženou kvalitou abyty bez snížené kvality (vpraxi označované jako byty standardní), byl zákon č.107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného zbytu aozměně občanského zákoníku.

Byt se sníženou kvalitou byl definován jako „byt bez ústředního vytápění asčástečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění abez základního příslušenství, nebo byt sústředním vytápěním bez základního příslušenství“. Za základní příslušenství zákon považoval koupelnu nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout asplachovací záchod, přičemž za součást bytu bylo základní příslušenství považováno itehdy, pokud bylo umístěno mimo byt, avšak užíval jej jen nájemce bytu. Ústřední vytápění zákon definoval jako „zdroj tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn vmístnosti ktomu určené, včetně sklepa vrodinném domě sjedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.“ Za byty standardní se tedy považovaly všechny byty, které nesplnily podmínky definice bytu se sníženou kvalitou.

Zákon č.107/2006Sb. přestal platit ve většině obcí ke dni 31. 12. 2010, pouze vPraze, vobcích Středočeského kraje spočtem obyvatel k1. lednu 2009 vyšším než 9 999 aměstech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc aZlín končí účinnost zákona k31. 12. 2012.

Nájemci vzniká na základě nájemní smlouvy oprávnění užívat nejenom byt ajeho příslušenství, ale také společné prostory azařízení domu, jakož ipožívat plnění, jejichž poskytování je sužíváním bytu spojeno (§688 občanského zákoníku). Za společné prostory jsou považovány zejména vchody, schodiště, chodby, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, půdní asklepní prostory. Společným zařízením domu jsou např. vybavení prádelny, výtah, společná anténa nebo osvětlení společných prostor. Při posouzení, které prostory azařízení domu jsou společné, je třeba vycházet zejména zpravomocného rozhodnutí stavebního úřadu otom, zda určité prostory jsou ktomuto užívání způsobilé. Tak tomu bude zejména vpřípadě, kdy nájemní smlouva společné prostory nijak nevymezuje. Pokud znájemní smlouvy vyplývá, že nájemce je oprávněn užívat jako společné pouze některé prostory, není oprávněn užívat další, třebaže jsou ve stavebním rozhodnutí jako společné vymezeny, např. společná komora pouze pro byty na daném podlaží. Naopak jestliže znájemní smlouvy vyplývá, že určitý prostor je společným prostorem, je nájemce oprávněn jej užívat, třebaže to neodpovídá stavebnětechnickému určení. Společné prostory tedy nemusí být vněkterých případech přístupné všem uživatelům domu.

Oprávnění užívat společné prostory azařízení domu přísluší nejenom nájemci, ale také osobám, které tvoří snájemcem společnou domácnost, dále pak podnájemcům nebo osobám, které společnou domácnost snájemcem netvoří, např. krátkodobé návštěvy. Tyto osoby odvozují právo užívat společné prostory azařízení domu přímo od nájemce. Pronajímatel tedy nemůže těmto osobám bránit vjejich užití. Jestliže by se tak stalo, jedná se oporušení práva nájemce, kterému může vzniknout např. iprávo na náhradu škody, např. jestliže pronajímatel odmítne pustit do domu opraváře, kterého si nájemce objednal.

Nájemce (aosoby, které od něj právo užívat společné prostory azařízení domu přímo odvozují) mají podle ustanovení §688 odst.2 povinnost užívat tyto společné prostory azařízení řádně. Řádným užíváním je především užívání vsouladu snájemní smlouvou, jinak užívání přiměřené povaze aurčení věci. Důsledkem porušení povinností nájemce je povinnost nahradit způsobenou škodu (§420). Vtéto souvislosti je třeba zmínit iustanovení §693 občanského zákoníku, podle nějž je nájemce povinen odstranit závady apoškození, které způsobil vdomě sám, nebo ti, kdo sním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady apoškození odstranit apožadovat od nájemce náhradu. Závady apoškození domu jsou veškeré změny domu, které snižují jeho majetkovou hodnotu, nepovažuje se za ně ale pouhé opotřebení bytu adomu způsobené řádným užíváním.

Právu nájemce adalších oprávněných osob užívat společné prostory odpovídá na druhé straně povinnost realizovat svá práva nejen řádně, ale současně tak, aby nebyla rušena stejná aobdobná práva ostatních uživatelů domu. Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát na to, aby vdomě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv (§690 obč.z.) apočínat si tak, aby nikomu zuživatelů domu nevznikla jakákoliv újma.

Nájemce má nárok na slevu znájemného vpřípadě, kdy pronajímatel vdomě provádí stavební úpravy

• Vnašem domě probíhá rekonstrukce dvou bytů, pronajímatel navíc vdomě buduje nový výtah. Vcelém domě je ztohoto důvodu nepořádek, práší se zde, všechno si pak nosíme do bytu. Chápeme sice, že si pronajímatel chce vylepšit svoji nemovitost, ale rekonstrukce už trvá více jak dva měsíce aprostředí vdomě se značně zhoršilo. Máme nárok třeba na nějakou kompenzaci od majitele nebo slevu znájemného?

Nárok na přiměřenou slevu znájemného máte tehdy, jestliže se stavebními úpravami vdomě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu (§698 odst.2 obč.z.). Současně můžete uplatnit islevu zúhrady za plnění, poskytovaná sužíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně avčas neposkytuje (§698 odst.3), konkrétně tedy slevu zúhrady za úklid domu, pokud je součástí vašich měsíčních úhrad za služby spojené sužíváním bytu. Slevu je třeba upronajímatele uplatnit písemně, nejpozději do 6 měsíců od skončení stavebních prací. Výše vámi uplatněné slevy musí být přiměřená závadě. Pokud pronajímatel slevu neuzná, musel by ojejí výši rozhodnout příslušný soud.

Byt se sníženou kvalitou je definován zákonem

• Bydlím vnájemním bytě. Majitel mi zvyšuje nájemné podle zákona č.107/2006Sb. stím, že voznámení je vždy uvedeno, že se nejedná o„byt se sníženou kvalitou“. Podle mého názoru se ale obyt se sníženou kvalitou jedná, neboť máme třicet let stará okna, zatéká nám střechou, navíc majitel do bytu vůbec nic neinvestoval, WC ikoupelnu jsme si dělali na vlastní náklady, stejně tak vytápění vbytě (plynový kotel) jsme pořizovali na vlastní náklady. Máme tedy byt se sníženou kvalitou či nikoliv?

Byt se sníženou kvalitou je definován vzákoně č.107/2006Sb. vustanovení §2 písm.e) jako „byt bez ústředního vytápění asčástečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění abez základního příslušenství, nebo byt sústředním vytápěním bez základního příslušenství“. Za základní příslušenství zákon považuje koupelnu nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout asplachovací záchod, přičemž za součást bytu je základní příslušenství považováno itehdy, pokud je umístěno mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu. Ústřední vytápění zákon definuje jako „zdroj tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn vmístnosti ktomu určené, včetně sklepa vrodinném domě sjedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.“ Ve vašem případě se tedy nejedná obyt se sníženou kvalitou, neboť máte vbytě úplné základní příslušenství (WC akoupelnu). Zákon bohužel nerozlišuje, na čí náklady bylo příslušenství vbytě vybudováno anezohledňuje další kvalitu bytu. Pokud jsou vbytě závady, které podstatným způsobem nebo po delší dobu zhoršují užívání bytu, máte nárok na přiměřenou slevu znájemného podle ustanovení §698 občanského zákoníku.

Revizi plynových spotřebičů vbytě hradí nájemce

• Jsem nájemce avbytě, který užívám, mám plynový kotel, který však patří pronajímateli. Pronajímatel po mně požaduje, abych si zajistil revizi kotle, aabych ji také zaplatil, má na to nárok, když je kotel vjeho vlastnictví?

Podle Nařízení vlády č.258/1995Sb. hradí nájemce tzv. drobné opravy aběžnou údržbu vbytě na zařízení avybavení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele. Mezi tzv. běžnou údržbu patří irevize plynových spotřebičů ve vlastnictví pronajímatele, kterou je podle tohoto předpisu povinen zajistit iuhradit nájemce. Pronajímatel tedy postupuje správně.

Nárok na slevu znájemného nevznikne vpřípadě krátkodobé jednorázové závady, kterou pronajímatel odstraní

• Pronajímatel vbytě, který užívám na základě nájemní smlouvy, opravoval stoupačky acelý den mi kvůli tomu netekla voda. Mám nárok na slevu znájemného ana finanční kompenzaci za čas, který jsem nemohl být vpráci (musel jsem si vzít dovolenou) amusel jsem být doma, aby majitel mohl opravu provést?

Vtomto případě vám nárok na slevu znájemného nevznikl. Právo na přiměřenou slevu znájemného máte pouze tehdy, dokud pronajímatel přes vaše upozornění neodstraní vbytě nebo vdomě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání nebo tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená sužíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, ajestliže se vdůsledku toho užívání bytu zhoršilo. Vpřípadě jednorázové krátkodobé opravy stoupačky vám tedy nárok na slevu znájemného nevznikl. Současně vám nevznikl ani nárok na finanční kompenzaci za čas. Vpřípadě odstraňování závady vbytě pronajímatelem jste povinen byt zpřístupnit aumožnit provedení opravy.

Výměna topidla vbytě anáklady stím spojené

• Bydlím vnájemním bytě. Rozbila se mi kamna WAW, která jsou už dvacet let stará, akterá mi do bytu dával pronajímatel. Opravář mi řekl, že jejich oprava už není možná, aže je nutné topidlo vyměnit. Požádala jsem tedy písemně majitele, aby mi výměnu topidla zajistil, ten mi však do dnešního dne neodpověděl, vlastně mi pouze zavolal, že si mám vše zařídit sama, že nemá peníze. Co můžu dělat?

Můžete postupovat podle ustanovení §691 občanského zákoníku, tzn. po předchozím písemném upozornění pronajímatele zajistit výměnu topidla na své náklady anáhradu nákladů pak požadovat od pronajímatele ato případně isoudní cestou. Právo na náhradu nákladů musíte uplatnit upronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6měsíců od odstranění závady, jinak vám toto právo zanikne.

Byt nezpůsobilý pro řádné užívání

• Slyšel jsem, že podle současné právní úpravy není majitel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Je to možné?

Ipodle současné právní úpravy je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání atéž zajistit nájemci plný anerušený výkon práv spojených sužíváním bytu. Zákon pouze připouští možnost předat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, ale pouze tehdy, pokud se na tom pronajimatel snájemcem ve smlouvě onájmu bytu dohodnou. Oběma stranám nájemní smlouvy lze vtakových případech doporučit, aby vnájemní smlouvě byl přesně specifikován rozsah úprav, které provede nájemce nebo pronajímatel, vzájemná práva apovinnosti obou smluvních stran související suvedením bytu do způsobilého stavu azpůsob náhrady nákladů za provedené úpravy.

Nájemce má vedle práva užívat byt iprávo užívat společné prostory vdomě

• Vnašem domě užíváme sostatními nájemci kromě bytů také půdní prostor oploše cca 40m^2 ksušení prádla. Za tento společný prostor jsme pronajímateli donedávna neplatili, nyní po nás pronajímatel chce nájemné. Pokud mu prý platbu nebudeme hradit, dá nám výpověď zbytu. Má na takový postup pronajímatel nárok?

Podle ustanovení §688 odst.1 občanského zákoníku máte jako nájemci vedle práva užívat byt iprávo užívat společné prostory azařízení domu, jakož ipožívat plnění, jejichž poskytování je sužíváním bytu spojeno. Za užívání společných prostor domu azařízení (např. schodiště, půda, kočárkárna, sušárna apod.) tedy pronajímatel nemá nárok požadovat zvláštní platbu, tyto prostory máte ze zákona právo užívat vedle práva užívat byt.

Rekonstrukce bytu na náklady nájemce apravidla pro úpravu regulovanéhonájemného

• Jsem nájemcem bytu již od roku 1975, byt mi byl tehdy přidělen ONV aod té doby vněm nepřetržitě žiji. Byt byl původně IV. kategorie, na své náklady jsem postupně vbytě vybudoval kompletní základní příslušenství (WC akoupelnu svanou) azřídil vytápění (plynový kotel). Do roku 2006 jsem platil stále za byt IV. kategorie, potom mi však pronajímatel zvýšil nájemné na maximální možnou hranici stím, že se nejedná obyt tzv. „se sníženou kvalitou“ aodvolal se na zákon č.107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného. Od té doby mi takto zvyšuje nájemné každý rok. Je jeho postup správný, když do mého bytu nikdy nic neinvestoval avšechny opravy hradím sám?

Postup pronajímatele je správný aje vsouladu se zákonem č.107/2006Sb. Vyhláška MF č.176/1993Sb., ve které byly upraveny tzv. „kategorie bytu“, byla nálezem Ústavního soudu ke dni 31. 12. 2001 zrušena anebyla nahrazena jiným právním předpisem. Pro účely stanovení výše tzv. regulovaného nájemného zákon č.107/2006Sb. „rozdělil“ súčinností od 31. 3. 2006 byty do dvou skupin, tzv. byty se sníženou kvalitou abyty bez snížené kvality (vpraxi označované jako byty standardní). Vzhledem ktomu, že máte vbytě úplné základní příslušenství (WC akoupelnu svanou) jedná se obyt bez snížené kvality. Zákon nijak nerozlišuje, na čí náklady bylo základní příslušenství nebo vytápění vbytě vybudováno, podstatný je faktický stav, tedy zda vbytě úplné základní příslušenství je či není.

Byt se sníženou kvalitou

• Bydlím vpronajatém bytě snájemní smlouvou na dobu neurčitou aregulovaným nájemným, které se postupně zvyšuje. Bohužel kvalita neodpovídá ceně. Je to byt 2+1, má cca 50m^2 amá pouze jedno topení WAW na konci vpokoji. Okna netěsní, jakož ivchodové dveře, takže ve zbylé části bytu bývá vzimě mezi 15a17stupni Celsia. Vkuchyni topení není možné udělat, jelikož okno je vedené pouze do chodby. Dal by se tento byt nazvat „bytem se sníženou kvalitou“?

Snížená kvalita bytu je definována vustanovení §2 písm. e) zákona č.107/2006Sb. Ztéto definice vyplývá, že pokud je vbytě úplné základní příslušenství (tj. splachovací WC akoupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout) jedná se bez dalšího obyt bez snížené kvality, tzv. byt standardní. Pokud tedy máte vbytě úplné základní příslušenství (byť vybudované na vaše náklady) obyt se sníženou kvalitou se bohužel nejedná. Mohl byste mít ale nárok na slevu znájemného podle ustanovení §698 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení má nájemce právo na přiměřenou slevu znájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní vbytě nebo vdomě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání.

Pronajímatel nemůže zakázat návštěvy vbytě nájemce

• Jsem nájemcem bytu usoukromého majitele. Zhruba tak jednou za čtrnáct dní mě chodí navštěvovat kamarád ze školy, kterého pronajímat nemá rád, neboť shodou okolností se spolu vminulosti soudili onáhradu nějaké škody. Pronajímatel mi zakázal, aby mě tento kamarád navštěvoval ahrozí mi výpovědí, když ho tam prý ještě uvidí. Má na to nárok?

Pronajímatel vám nic takového zakázat nemůže, auž vůbec vám ztohoto důvodu nemůže dát výpověď znájmu bytu. Pronajímatel nemůže zasahovat do toho, jaké návštěvy nájemce vbytě přijímá.

Za společné prostory nájemce není povinen hradit zvláštní nájemné

• Pronajímatel mi nově kromě nájemného započítal do podlahové plochy iplochu chodby aschodiště, které do bytu vedou, má na to nárok? Tato položka se nově objevila uvšech nájemců vdomě.

Schodiště achodba jsou společné prostory domu. Na základě nájemní smlouvy máte oprávnění užívat nejenom byt ajeho příslušenství, ale také společné prostory azařízení domu, jakož ipožívat plnění, jejichž poskytování je sužíváním bytu spojeno (§688 občanského zákoníku) Pronajímatel tedy není oprávněn za užívání těchto společných prostor vybírat další nájemné či obdobné platby.

Zahrada udomu není společným prostorem domu

• Na zahradě udomu jsme parkovali aněkdy iopravovali auta. Majitel domu, který jej před rokem koupil, nechal nyní zahradu uklidit, odvézt nepořádek azamezuje nám dále vjíždět na dvůr. Na dvoře máme nyní volný přístup kpopelnicím akbidlu na klepání koberců. Má na takový postup majitel domu právo?

Podle ustanovení §688 mají nájemci bytů právo užívat kromě bytů ispolečné prostory azařízení domu. Těmi však nejsou například zahrady, dvorní trakty apodobné plochy udomu. Pronajímatel je povinen vám umožnit azajistit pouze vstup do domu apřístup ke společným prostorům azařízením domu. Pokud byste chtěli zahradu či dvůr zvýše uvedeného důvodu užívat, museli byste se na tom spronajímatelem písemně dohodnout auzavřít např. smlouvu onájmu pozemku či jeho části. Pronajímatel je pak oprávněn požadovat, abyste mu za užívání pronajatého pozemku hradili dohodnuté nájemné.

Úhrada škody za závady apoškození způsobené vdomě členem domácnostinájemce

Do společných prostor domu skříň nebo botník nepatří

Jinou než zákonnou slevu znájemného je třeba dohodnout spronajímatelem

Kategorie bytu, snížená kvalita bytu arekonstrukce na náklady nájemce

1.4 Práva apovinnosti nájemce apronajímatele při změně počtu osob vdomácnosti nájemce, výhrada pronajímatele spřijetím další osoby do bytu, dlouhodobá nepřítomnost nájemce vbytě

Narození dítěte je třeba pronajímateli písemně oznámit

• Narodilo se nám minulý měsíc dítě, jsme povinni to oznámit pronajímateli?

Úmrtí jednoho zmanželů

Kdo je vlastníkem bytu lze zjistit několika způsoby

Změnu vpočtu osob stačí oznámit jednomu ze spoluvlastníků domu

Oznámit uzavření manželství je třeba ivpřípadě, kdy si žena ponechá svépříjmení

Souhlas pronajímatele spřijetím osoby do domácnosti nájemce není třeba

1.5 Závady apoškození vdomě abytě, kontrola bytu, stavební úpravy

Stavební úpravy vdomě nebo vbytě prováděné pronajímatelem

Oprava oken je věcí nájemce, jejich výměnu je povinen zajistit pronajímatel

Telefonní linka vbytě

Nájemce má nárok na slevu znájemného vpřípadě, kdy pronajímatel vdomě provádí stavební úpravy

Provádění stavebních úprav může být výpovědním důvodem znájmu bytu

Pronajímatel nemůže jednostranně zvýšit nájemné ani vpřípadě, kdy stavebnímiúpravami zlepšil kvalitu bytu

Kontrola bytu pronajímatelem nesmí zasahovat do práv nájemce

Za závadu na střeše odpovídá vlastník domu

Rekonstrukce vbytě na náklady nájemce nemusí mít vliv na výši nájemného

1.6 Drobné opravy aběžná údržba bytu

Drobné opravy bytu

Náklady spojené sběžnou údržbou bytu

Zanedbaná údržba bytu

Náklady spojené sběžnou údržbou bytu

Zasklení okna

Povinné elektro aplynorevize

Výměna kuchyňského sporáku

1.7 Nájemné, sjednávání nájemného po deregulaci

Po skončení deregulace nájemného již pronajímatel nemůže zvýšit nájemné bez souhlasu nájemce

Pokud nájemce snávrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí, může ovýši nájemného rozhodnout soud.

Nesouhlas se zvýšením nájemného není důvodem kukončení nájmu bytu

Změnu nájemného usmlouvy na dobu určitou lze sjednat pouze dohodou smluvních stran

Pronajímatel jednostranně zvyšovat nájemné podle zákona č.107/2006Sb. mohl, ale nemusel

Pro obecní byty ipro byty ve vlastnictví fyzických aprávnických osob platí stejné právní předpisy

Sukončením deregulace nájemného platnost starých nájemních smluv/dekretů nekončí

Nájemné lze zaplatit kterémukoliv zpronajímatelů

Finanční podpora státu při platbě nájemného

Změnu nájemného musí písemně odsouhlasit všichni společní nájemci, při společném nájmu bytu manžely tedy oba manželé

Tzv. „mapy nájemného“, jejichž vypracování zajišťuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR nejsou závazným právním předpisem

1.8 Služby spojené sužíváním bytu

Prohlídky ačištění komínů

Užívání prádelen asušáren vdomě

Televizní arozhlasový příjem

Závaznost vyhlášky č.372/2001Sb.

Odpojení od ústředního vytápění

Nájemné aslužby vubytovnách

Užívání výtahu

1.9 Společný nájem bytu

Společný nájem bytu ajeho vznik

Úmrtí jednoho zmanželů

Při uzavření registrovaného partnerství společný nájem bytu ze zákona nevznikne

Uzavřením manželství vzniká společný nájem bytu přímo ze zákona, proto není třeba měnit či upravovat nájemní smlouvu

Zrušit společný nájem bytu manžely lze dohodou nebo rozhodnutím soudu

1.10 Přechod nájmu bytu

Přechod nájmu bytu po úmrtí matky

Úmrtí jednoho zmanželů vpřípadě společného nájmu bytu

Nájem bytu opuštěním společné domácnosti nájemcem již na členy jeho domácnosti přejít nemůže

Trvalý pobyt nezakládá žádné právo kbytu

Kpřechodu nájmu bytu dochází ze zákona, není třeba uzavírat novou nájemnísmlouvu

Přechod nájmu bytu a„mít vlastní byt“

1.11 Zánik nájmu bytu

Vypovědět lze inájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou

Vpřípadě nesouhlasu nájemce sobsahem výpovědi je třeba podat žalobuksoudu

Jedinou obranou proti výpovědi je žaloba na určení její neplatnosti podaná v60denní lhůtě

Do 60denní lhůty pro podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi se počítají ivíkendy asvátky.

Po dobu běhu výpovědní lhůty je třeba hradit nájemné islužby

Předávací protokol při skončení nájmu bytu

Po uplynutí výpovědní lhůty je nájemce povinen byt vyklidit

Nájemce může dostat výpověď znájmu na dobu určitou ještě před uplynutímdoby.

Nájem bytu odstěhováním nájemce nezaniká

Pronajímatel může odstoupit od nájemní smlouvy pouze zdůvodů uvedených vustanovení §679 občanského zákoníku.

1.12 Bytové náhrady

Výše nájemného vnáhradním bytě musí odpovídat nájemnému obvyklému vmístě ačase

Přístřeší

Lhůta pro zajištění náhradního bytu zákonem stanovena není

Vpřípadě odmítnutí náhradního bytu nájemcem, musí pronajímatel postupovat soudní cestou

Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.

1.13 Výměna bytu, podnájem bytu

Bez písemného souhlasu pronajímatele nemůže dojít kvýměně bytu

Pronajímatel nemusí zdůvodňovat neudělení souhlasu svýměnou bytu

Podnájem bytu je možný pouze spísemným souhlasem pronajímatele

Rozdíl mezi nájmem bytu apodnájmem bytu

Obsah podnájemní smlouvy je věcí dohody stran, ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu zde neplatí

1.14 Byt zvláštního určení abyt snájemní smlouvu sjednanou na dobu výkonu určité práce nájemce

Byt zvláštního určení

Služební byty přestaly súčinností od 1. 11. 2011 existovat

Kpřechodu nájmu bytu ubytu zvláštního určení nedochází

Společný nájem bytu zvláštního určení abytu snájemní smlouvu sjednanou na dobu výkonu určité práce nájemce nevzniká

1.15 Správa nemovitosti, její rozsah aposkytování služeb

Reklamace vyúčtování služeb

Odměna správci domu

Výpověď správy domu

Pravomoci správce nemovitosti

Table of Contents

Úvod

1. Bydlení v otázkách a odpovědích

1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva a její obsah

1.2 Kauce

1.3 Stav a kvalita bytu, užívání společných prostor

1.4 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při změně počtu osob v domácnosti nájemce, výhrada pronajímatele s přijetím další osoby do bytu, dlouhodobá nepřítomnost nájemce v bytě

1.5 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy

1.6 Drobné opravy a běžná údržba bytu

1.7 Nájemné, sjednávání nájemného po deregulaci

1.8 Služby spojené s užíváním bytu

1.9 Společný nájem bytu

1.10 Přechod nájmu bytu

1.11 Zánik nájmu bytu

1.12 Bytové náhrady

1.13 Výměna bytu, podnájem bytu

1.14 Byt zvláštního určení a byt s nájemní smlouvu sjednanou na dobu výkonu určité práce nájemce

1.15 Správa nemovitosti, její rozsah a poskytování služeb