Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována ani šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Mgr. Lenka Veselá

Jak bydlet a podnikat v nájmu

Vydala Grada Publishing, a.s.

U Průhonu 22, 170 00  Praha 7

tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400

www.grada.cz

jako svou 7 508. publikaci

Realizace obálky Martina Charvátová

Sazba a zlom Jan Šístek

Formát ePub Jan Šístek

Odborná redaktorka Ing. Michaela Průšová

Počet stran 328

První vydání, Praha 2020

Vytiskla tiskárna PBtisk, s.r.o., Příbram

© Grada Publishing, a.s., 2020

ISBN 978-80-271-1450-4 (ePub)

ISBN 978-80-271-1449-8 (pdf)

ISBN 978-80-271-2590-6 (print)

Úvod

Vážení čtenáři,

dostáváte do rukou praktickou publikaci, která může být užitečnou pomůckou k základní orientaci v různých směrech souvisejících s nájemním bydlením a podnikáním v pronajatých prostorách. Kniha volně navazuje na úspěšnou řadu Rádce nájemníka bytu, na které jsem v posledních letech spolupracovala s panem Ing. Milanem Tarabou, předsedou Sdružení nájemníků ČR.

Snažila jsem obdobně jako ve vydáních Rádce nájemníka bytu o předání informací z oblasti nájmu jednoduchou formou otázek a odpovědí tak, jak ji znám ze své praxe a z poraden Sdružení nájemníků ČR. Obsahem publikace je i problematika související s podnikáním v pronajatých prostorách.

Cílem této knihy je seznámit zejména laickou, ale i odbornou veřejnost s obsahem zvláštních ustanovení občanského zákoníku upravujících institut nájmu bytu a institut nájmu prostoru sloužícího podnikání a s obsahem souvisejících předpisů. Součástí publikace jsou i vzory smluv a podání a výběr ze základních předpisů. Kniha má sloužit také jako pomůcka k nalezení dohody při řešení sporů, které mnohdy z nájemního vztahu vznikají, často zbytečně, pouze z důvodu neznalosti či nepochopení základních pravidel chování obsažených v základních právních normách.

Závěrem bych chtěla poděkovat panu Ing. Tarabovi a kolegům ze Sdružení nájemníků ČR za nesmírně důležitou práci, kterou odvádí pro všechny občany naší republiky s cílem zlepšit jejich informovanost, zajistit dostupnost bydlení a udržet korektnost v nájemních vztazích.

autorka

Úvodní slovo

Vážení čtenáři,

právo na přijatelné a dostupné bydlení je zakotveno v mnoha mezinárodních dokumentech a úmluvách. Bydlení patří mezi základní potřeby každého člověka. Ne vždy je však výklad práva v této oblasti jednoduchý. Publikace, která se vám dostává do rukou, by vám měla pomoci pochopit problematiku nájemního bydlení a usnadnit orientaci v předpisech upravujících institut nájmu. Konkrétní pomoc poskytujeme i v našich poradnách Sdružení nájemníků ČR a jsem velice rád, že autorka této publikace je jednou z našich odborných poradkyň a s naší organizací již více jak patnáct let úspěšně spolupracuje.

Děkuji touto cestou Ministerstvu pro místní rozvoj ČR za trvalou a dlouhodobou podporu našeho sdružení ve snaze zajistit všem občanům přístup k právu tak, aby se mohli lépe zorientovat a nalézt dohodu v problematických situací souvisejících s bydlením. Děkuji i vydavateli Grada Publishing a. s. za trvalou snahu zlepšit informovanost našich spoluobčanů.

Přeji všem klidné bydlení, které je základem spokojeného rodinného života.

Milan Taraba,

předseda Sdružení nájemníků ČR

1.Nájem bytu adomu votázkách aodpovědích

1.1Nájemní smlouva, předmět nájmu, obsahové náležitosti

Nejčastějším právním důvodem pro užívání cizí věci je nájemní smlouva. Základními znaky nájmu jsou úplatnost adočasnost. Dalším předpokladem je skutečnost, že věc, která se přenechává do nájmu, je nezuživatelná, tj. jejím užíváním nedojde kjejímu spotřebování.

Nájem bytu či domu je jedním znejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy zpravidla vlastník nemovitosti– „pronajímatel“– přenechává jiné osobě– „nájemci“ nemovitost do dočasného užívání, ato buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání. Pro tento případ se má za to, že nájem je uzavřen na dobu neurčitou. Ať je nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, pronajímatel je oprávněn při splnění zákonem stanovených podmínek nájem ukončit. Nájmem nikdy nedochází ktrvalému převedení užívacího práva na jinou osobu.

Nájemce je za užívání nemovitosti povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“, čímž dochází knaplnění dalšího ze základních znaků nájmu– úplatnosti. Není bezpodmínečně nutné, aby si pronajímatel snájemcem sjednal konkrétní výši nájemného, je však zapotřebí, aby se nájemce zavázal, že za užívání pronajatých prostor bude pronajímateli platit nájemné. Pokud by pronajímatel přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání požadoval, nejednalo by se onájemní smlouvu, ale o„smlouvu ovýpůjčce“ (§2193 anásl. občanského zákoníku). Neujednají-li si strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné vtakové výši, jaká je vden uzavření smlouvy vmístě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek (§2246obč. z.)

Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“. Podnájem je vztah, kdy nájemce bytu či domu dále tento byt či dům nebo jeho část poskytne do užívání další osobě– „podnájemci“. Podnájem narozdíl od nájmu není chráněn zákonem. Vpodnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo důvody odstoupení od smlouvy odlišně, než je tomu unájemní smlouvy. Obecně pak platí, že pokud není přímo vpodnájemní smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypovědět ibez uvedení důvodů. Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Institut nájmu bytu adomu je upraven vzákoně č. 89/2012Sb., občanském zákoníku, ato konkrétně vpododdílu druhém vustanoveních §2235–2301. Jedná se oúpravu speciální, která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou vustanoveních §2201–2234 občanského zákoníku. Vpřípadech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například ooprávnění pronajímatele požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly, změna vlastnictví bytu avtomto směru postavení pronajímatele anájemce, povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu apod.

Zvláštní právní úprava nájmu bytu adomu se nepoužije také vpřípadě, kdy účelem nájmu není zajištění bytových potřeb nájemce, ale je jím něco jiného, například nájemcova rekreace či se jedná o„jiný zjevně krátkodobý účel“ (např. užívání bytu studentem po dobu trvání semestru na vysoké škole). Totéž se týká isituace, kdy na straně nájemce bude právnická osoba; právnická osoba nemůže bydlet, anemůže tedy mít ani bytovou potřebu. Ve všech těchto případech se použije obecná právní úprava, tj. zejména ustanovení §2201–2234 občanského zákoníku.

Nájemní vztah, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce či členů nájemcovy domácnosti je novým občanským zákoníkem nadále chráněně, resp. je chráněn nájemce, ato důrazněji, než tomu bylo vpředchozím právním předpisu (zákon č. 40/1964Sb.). Tato ochrana vyplývá zněkolika ustanovení. Hned vúvodním ustanovení pododdílu druhém §2235 je stanoveno, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci byt či dům kzajištění bytových potřeb nájemce, případně ičlenů jeho domácnosti, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se kujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu druhého. Pokud je tedy např. nájemci ust. §2258 zaručeno právo chovat vbytě zvíře či dle ust. §2272 právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv, nelze mu toto právo nad rámec zákona vnájemní smlouvě zkrátit, podmiňovat, omezit či zakázat. Ktakovému ustanovení nájemní smlouvy by se nepřihlíželo, abylo by tedy nevymahatelné.

Důležitým ustanovením vtomto směru je iustanovení §2239, tzv. „zakázaná ujednání“, podle nějž se nepřihlíží kujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani kujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem kokolnostem zjevně nepřiměřená. Pokud tedy nájemce bude pronajímateli dlužit nájemné, pronajímatel může jako příslušenství kdluhu požadovat pouze zákonné úroky zprodlení, jejichž výše je dána nařízením vlády č. 351/2013Sb. Žádné další finanční sankce za pozdní platby či za jiné nesplnění povinností nájemce bytu či domu, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce, platně sjednat nelze. Stejně tak nájemní smlouva kbytu nemůže obsahovat klauzuli ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem kokolnostem zjevně nepřiměřená. Vpraxi se může jednat např. okaždodenní kontroly užívání bytu nebo zákaz kouření vbytě. Soudní judikatura, která nám tyto „nepřiměřené povinnosti vzhledem kokolnostem“ má blíže definovat, se teprve vytváří. Pokud nájemce porušuje své povinnosti vyplývající znájmu, může pronajímatel za splnění zákonem stanovených podmínek, ukončit nájem výpovědí (viz kap. 1.11).

Předmětem nájmu je byt či dům. Občanský zákoník definuje byt vustanovení §2236 jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor ajsou určeny aužívány kúčelu bydlení. Určení místnosti nebo souboru místností pro bydlení zpravidla vyplývá ze správního rozhodnutí (kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas), nicméně iněkteré nebytové prostory či jiné prostory mohou splňovat předpoklady pro bydlení nájemce. Nový občanský zákoník na rozdíl od předchozí právní úpravy klade důraz právě na faktický stav pronajatého prostoru ana účel, ke kterému je pronajat. Pronajímatel anájemce se tak mohou dohodnout, že kobývání bude pronajat jiný než obytný prostor (tj. byt či dům) aznájemní smlouvy budou zavázáni stejně jako by jím obytný prostor byl. Ustanovení §2236 odst.2 pak dále přímo stanoví, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen kbydlení, nemůže být nájemci na újmu.

Občanský zákoník se však bohužel na tomto místě dostává do střetu sveřejnoprávními předpisy. Tak například ustanovením §126 stavebního zákona (zákon č. 183/2006Sb.) je uloženo stavbu užívat jen kúčelu vymezenému zejména vkolaudačním rozhodnutí, voznámení oužívání stavby nebo vkolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci, pak kúčelu vymezenému vpovolení stavby. Pronajímateli, který vrozporu stímto ustanovením pronajme např. nebytový prostor pro účely bydlení nájemce, hrozí sankce ve formě pokuty ze strany stavebního úřadu. Problém bude mít inájemce takového prostoru, pokud bude žádat příslušný úřad práce opříspěvek na bydlení, kdy mu jeho žádost bude zvýše uvedeného důvodu zamítnuta nebo pokud se bude chtít do tohoto prostoru přihlásit evidenčně, tj. bude zde chtít mít místo trvalého pobytu.

Nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu je byt či dům anájem je sjednán za účelem zajištění bytových potřeb nájemce, nadále vyžaduje písemnou formu, vyplývá to zustanovení §2237 občanského zákoníku. Žádné další podstatné náležitosti smlouvy však zákon již nestanoví. Důležité tedy je, aby znájemní smlouvy vyplývalo, kdo aským smlouvu uzavírá, ohledně jakého prostoru, aže se jedná ovztah úplatný. Podle uvedeného ustanovení pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Může nastat situace, že strany neuzavřely platnou smlouvu nebo že neuzavřely smlouvu vůbec, ale nájemce byt dlouhodobě užívá vdobré víře, že nájem je po právu astrany se chovají, jako by nájem platně vznikl atrval. Zákon tedy ochraňuje nájemce před tím, aby pronajímatel namítal neplatnost smlouvy pouze pro to, že nebyla uzavřena vpísemné formě. Podle následujícího ustanovení §2238 se nájemní smlouva považuje bez dalšího za řádně uzavřenou tehdy, pokud nájemce byt po dobu tří let vdobré víře užívá svědomím, že nájem je po právu.

Lze však jedině doporučit, aby nájemní smlouvu strany uzavíraly písemně, ato snáležitostmi, které byly uvedeny vustanovení §686 předchozího právního předpisu (zákon č. 40/1964Sb.) Nájemní smlouva by tedy měla obsahovat označení pronajatého prostoru, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání azpůsob výpočtu nájemného aúhrady za plnění spojená sužíváním prostoru nebo jejich výši. Označení prostoru ajeho příslušenství by mělo být natolik určité, aby ho nebylo možné zaměnit sjiným prostorem. Rozsahem užívání se rozumí, zda je prostor přenechán určité osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci nebo do společného užívání sjinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem jiných osob odlišných od nájemce. Obsahem nájemní smlouvy by mělo být iujednání ozpůsobu výpočtu nájemného aúhrad za plnění spojená sužíváním prostoru nebo určená výše těchto plateb.

Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání odobě, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva onájmu byla uzavřena na dobu neurčitou (§2204 odst.1). Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou stím, že vprvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen zujednaných výpovědních důvodů avujednané výpovědní době avrozsahu zvláštních ustanoveních zákona onájmu bytu anájmu domu (§2235–2301).

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se kbytům, které jsou označovány jako byty družstevní. Družstevní byt je definován vustanovení §729 zákona č.90/2012Sb., oobchodních společnostech adružstvech (zákon oobchodních korporací). Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který je vbudově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva abytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Družstevním bytem se rozumí ibyt, na jehož pořízení vnemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem vdružstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, akněmuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu.

Nájemní smlouvu onájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených zákonem oobchodních korporacích, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí oprávech apovinnostech nájemce apronajímatele.

Jedná-li se obyt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývaný zdůvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva apovinnosti stran především stanovy nebo společenská smlouva.

Vpřípadě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva či jiné právnické osoby, se tedy onájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským zákoníkem azákonem oobchodních korporacích, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Nový občanský zákoník znovu upravuje aopětovně do právního řádu zavedl „nájem služebního bytu“. Jde onájem bytu (či domu), který je ujednán vsouvislosti svýkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce akdy nájemcova práva mohou být omezena (§2297anásl.). Dále je občanským zákoníkem upraven institut „nájmu bytu zvláštního určení“. Definice bytu zvláštního určení zní tak, že se jedná obyt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt vdomě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt vdomě spečovatelskou službou. Smlouvu onájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce.

Zákon č. 89/2012Sb., občanský zákoník dopadá ina nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před jeho účinností. Není tedy třeba původní nájemní smlouvy měnit či vytvářet nové. Vznik nájmu, stejně tak ipráva apovinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (tj. 1. 1. 2014) se však posoudí podle původní právní úpravy (§3074 obč.z.).

Zvláštní ustanovení onájmu bytu adomu

•Je nějaký rozdíl mezi nájmem věci anájmem bytu? Nestačila by obecná úprava nájmu ipro byty?

Vnašem právním řádu jsou zvláštní ustanovení onájmu bytu adomu uvedena vobčanském zákoníku vpododdílu druhém vustanoveních §2235–2301. Podobně jako vjiných vyspělých zemích vnávaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem, anelze ho tedy ze strany pronajímatele vypovědět bez udání důvodů. Unájmu věcí je tato výpověď možná. Některá obecná ustanovení občanského zákoníku onájemní smlouvě platí ipro nájem bytů, vzhledem kdůležitosti aspecifičnosti problematiky bydlení je však nutné apotřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku obdobně jako je tomu třeba vpracovním právu ve vztahu zaměstnanec– zaměstnavatel.

Platnost tzv. dekretů anájemních smluv

•Máme knašemu nájemnímu bytu pouze dekret zroku 1975 aztéže doby Dohodu oužívání bytu sepsanou mezi námi abytovým podnikem, platí nám inadále, nebo musíme uzavřít novou nájemní smlouvu, jak nám tvrdí pronajímatel?

Tzv. dekret kbytu auzavřená dohoda oužívání bytu vám zůstávají vplatnosti ido budoucna. Po přijetí nového občanského zákoníku nebylo anení nutné uzavřít novou nájemní smlouvu či dodatek ke stávající dohodě. Nový občanský zákoník dopadá ina nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před jeho účinností.

Nájemní smlouva na dobu určitou ajejí obnova

•Na jakou dobu může být nájemní smlouva sjednána? Mám nájemní smlouvu sjednanou na dobu jednoho roku, ale není vní žádné ujednání, co bude po uplynutí této doby následovat. Mám nárok na prodloužení nájemní smlouvy nebo prodlouží se nájemní smlouva přímo ze zákona? Mám nárok na náhradní byt?

Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou, bez určení doby– tj. na dobu neurčitou nebo na dobu výkonu určité práce. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí nejdéle uplynutím doby, na kterou je sjednána. Může však skončit iuzavřením písemné dohody ozániku nájmu nebo písemnou výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu pouze zdůvodů uvedených vobčanském zákoníku vustanoveních §2288 a§2291.

Pokud by nájemní smlouva měla skončit uplynutím doby, na kterou byla sjednána, anemáte-li vní sjednány podmínky jejího prodloužení, pak se použije ustanovení §2285, které zní násl.: „Pokračuje-li nájemce vužívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, apronajímatel nevyzve vtéto době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“

Pokud pronajímatel nebude mít oprodloužení nájemní smlouvy zájem avyzve-li vás kvyklizení bytu, nárok na náhradní byt nemáte. Povinnost pronajímatele zajišťovat vněkterých případech nájemci náhradní byt skončila súčinností nového občanského zákoníku.

Nájem družstevního bytu.

•Jak vznikne nájem bytu, který je vmajetku bytového družstva?

Nájem bytu mezi bytovým družstvem jako vlastníkem domu sbyty ačlenem tohoto bytového družstva vznikne na základě nájemní smlouvy uzavřené za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu nebo bytů však může uzavírat podobně jako jiný vlastník nájemní smlouvy isnečleny družstva. Nájemní smlouva by měla být uzavřena vpísemné formě aměla by kromě označení smluvních stran obsahovat idefinici předmětu nájmu (bytu ajeho příslušenství), rozsah jeho užívání, výši nájemného aúhrad za služby spojených sužíváním bytu, příp. další dohodnutá práva apovinnosti.

Uzavření nové nájemní smlouvy

•Ráda bych si přes realitní kancelář pronajala byt, na co si mám dát při uzavírání nájemní smlouvy pozor?

Rozhodně bych vám doporučila nechat si předem zkontrolovat vše, co budete podepisovat, ať už se jedná ozprostředkovatelskou smlouvu mezi vámi arealitní kanceláří anájemní smlouvu kbytu. Solidní realitní kancelář vám bude ochotna návrhy smluv předem ke kontrole poskytnout. Zkontrolovat smlouvy vám může advokát, zabývající se bytovou problematikou, nebo se můžete obrátit na některou zporaden Sdružení nájemníků ČR.

Při jednání onájemní smlouvě je především důležité dát si pozor na to, zda vám osoba nabízející jeho pronájem má skutečně oprávnění jej pronajmout, dále je třeba zkontrolovat obsah nájemní smlouvy, např. zda vní nejsou ustanovení, která jsou vrozporu sobčanským zákoníkem nebo která by byla pro vás nevýhodná.

Při odmítnutí nabídky na koupi bytu nehrozí přímé nebezpečí ztráty bydlení, kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím akupujícím

•Vnaší obci vsoučasné době probíhá tzv. privatizace bytů. Obec jako vlastník našeho domu nás vtěchto dnech vyzvala, abychom se vyjádřili knabídce na koupi panelového domu, ve kterém bydlíme. Máme založit bytové družstvo, podmínkou je zájem alespoň poloviny dosavadních nájemníků. Nabídka není nijak konkrétní, navíc se máme vyjádřit do dvou měsíců. Jaké nám vzniknou problémy při odmítnutí nabídky? Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na úhradu svého podílu, se bojí, že pokud dům nekoupíme aobec ho prodá někomu jinému, případný nový vlastník stanoví libovolné nájemné nebo bude chtít, aby se stávající nájemci zbytu vystěhovali. Zajakou kupní cenu je obec povinna byty prodávat? Podle jakého zákona?

Kprodeji domu ajednotlivých bytových jednotek tedy nejdříve obecně.

Právní úprava je dána zákonem č. 89/1964Sb., občanským zákoníkem. Bytové družstvo je pak upraveno zákonem č. 90/2012Sb., zákonem oobchodních korporacích. Obce ještě nad rámec zákona obvykle přijímají určité „zásady“ či „pravidla“ pro realizaci prodeje bytových jednotek adomů.

Předně je zcela na rozhodnutí vlastníka nemovitosti, zda vůbec nemovitost prodá apokud ano, za jakou kupní cenu. Všichni prodávající akupující jsou si vtomto ohledu rovni, obce nemají ze zákona povinnost se chovat jinak než soukromí vlastníci nemovitostí. Pokud obec nabídne nemovitost přednostně nájemcům za cenu nižší, než je cena „obvyklá“ či „tržní“ vdané obci, pak je to pouze rozhodnutí a„dobrá vůle“ takové obce. Vžádném případě nájemci nárok na nižší kupní cenu nemají.

Pokud se nemovitost prodává jako celek (tj. celý dům jednomu kupujícímu), pak nájemci jednotlivých bytů nemají ze zákona předkupní právo. Je zcela na rozhodnutí vlastníka domu, zda vůbec nemovitost prodá, pokud ano– komu aza jakou kupní cenu.

Vpřípadě prvního prodeje jednotlivých bytových jednotek má obec povinnost (stejně jako jakýkoliv jiný vlastník nemovitosti) postupovat podle ust. §1187 občanského zákoníku apřednostně nabídnout převod jednotky nájemci, který jednotku užívá. Výše kupní ceny je opět zcela na uvážení vlastníka/prodávajícího, výši kupní ceny vlastník žádným způsobem nemusí zdůvodňovat. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, jeho předkupní právo kbytové jednotce zaniká amůže být převedena jiné sobě.

Vobou uvedených případech nájemce bytovou jednotku kupovat nemusí. Pokud celá nemovitost či jednotlivá bytová jednotka bude vbudoucnu převedena jiné osobě, pro nájemce se nic nemění. Nový vlastník automaticky ze zákona vstupuje do postavení pronajímatele aje povinen respektovat stávají nájemní smlouvy/dekrety. Vžádném případě nájemce nemusí uzavírat snovým vlastníkem novou nájemní smlouvu, nájemci nadále platí původní nájemní smlouva/dekret se všemi sjednanými podmínkami (tj.zejména výše nájemného).

Vžádném případě není nájemce povinen se zbytu vystěhovat. Změna vlastnictví není důvodem kvýpovědi znájmu bytu, stejně tak odmítnutí podpisu nové nájemní smlouvy snovým vlastníkem. Pro nájemce se vpodstatě změnou vlastnictví bytu změní pouze číslo účtu či adresa, na kterou bude hradit nájemné. Nájemce se nemusí zbytu stěhovat do žádného jiného bytu, pakliže se na tom spronajímatelem nedohodne.

Některé obce si byty, které nájemci neodkoupí, navíc ponechávají ve svém vlastnictví jako byty „sociální“ či byty pro potřeby občanů obce aani je jiným osobám než nájemcům nenabízejí.

Změna vlastnictví bytu není důvodem kuzavření nové nájemní smlouvy

•Byt, který smanželem užíváme již 18 let na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou, nyní koupil nový vlastník. Chce, abychom sním uzavřeli novou nájemní smlouvu za vyšší nájemné apouze na dobu určitou na 1 rok. Jsme povinni takovou smlouvu uzavřít, když sní nesouhlasíme?

Nový vlastník vstupuje koupí nemovitosti do postavení pronajímatele, tj. do práv apovinností původního vlastníka (§2221 obč. zákoníku). Pro nájemce se tedy nic nemění, není třeba vystavovat auzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek kní, nadále vám platí původní nájemní smlouva na dobu neurčitou, kterou jste uzavřeli spůvodním vlastníkem. Pronajímatel nemá právo zdůvodu změny vlastnictví nájem bytu vypovědět (§2224 obč. zákoníku).

Přihlášení se ktrvalému pobytu nezakládá žádné právo kbytu

•Žiji již několik let vdomě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým synem zprvního manželství. Vdomě jsem hlášena ktrvalému pobytu. Vnedávné době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila družstevní byt astala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám anebydlím vněm. Musím být vbytě přihlášena itrvale nebo můžu mít trvalé bydliště stále vdomě svého přítele? Pokud se spřítelem něco stane, mám na základě trvalého bydliště právo vdomě zůstat?

Údaj otrvalém pobytu je pouze údajem evidenčním anezakládá žádné právo kbytu ani kdomu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla vrámci provedeného dědického řízení. Stímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok vdomě zůstat byste však neměla. Vdružstevním bytě být hlášena ktrvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě vašeho členství vbytovém družstvu auzavřené nájemní smlouvy.

Pokud byt, který užíváte na základě nájemní smlouvy, nekoupíte, zůstáváte nadále nájemci bytu

•Byty vnašem domě se budou prodávat. Protože jsme starší abezdětní manželé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj azadlužit se nechceme. Přidělí nám nový vlastník náhradní byt?

Náhradní byt vám nový vlastník přidělit nemusí, neboť změna vlastnictví bytu není důvodem kukončení nájmu, navíc súčinností nového občanského zákoníku (tj. dnem 1. 1.2014) povinnost pronajímatele zajišťovat náhradní byt skončila. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává vplatnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte.

Nájemce není povinen zpřístupnit byt zájemcům ojeho koupi

•Jsme nájemci bytu usoukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom náš byt zpřístupnili kprohlídce případným zájemcům okoupi. Pronajímatel nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo aže jsme povinni byt zpřístupnit. Samozřejmě, že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní věci, nábytek, elektroniku apod. prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt pouze někdo zdomnělýchzájemců netipoval apak ho nevykradl. Musíme byt kprohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje?

Nájemce bytu je podle obecných ustanovení onájmu §2233 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci ojeho pronajmutí (nikoliv ojeho koupi) prohlídku bytu vpřítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze tři měsíce před skončením nájmu, není-li vnájemní smlouvě sjednáno něco jiného. Vpřípadě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit.

Nájemní smlouva sněkolika pronajímateli

•Můžete mi poradit, ským musí být správně uzavřena nájemní smlouva bytu vpřípadě, že jsou celkem 4 majitelé domu, každý spodílem 1/4. Byla mi předložena smlouva jen sjedním znich.Dále by mě zajímalo, jak ve smlouvě přesně vymezit byt, okterý vrámci domu jde, když nejspíše není uděláno prohlášení vlastníka abyty nejsou očíslovány?

Nájemní smlouva musí být obecně uzavřena snadpoloviční většinou všech spoluvlastníků vdomě. Podle mého názoru asohledem na ustanovení §1129 obč. zákoníku bych navíc řekla, že se vněkterých případech (sohledem na konkrétní podmínky nájemní smlouvy) může jednat orozhodnutí „ovýznamné záležitosti“ ve smyslu uvedeného ustanovení zákona, kdy je zapotřebí souhlasu dvoutřetinové většiny spoluvlastníků. Nájemní smlouvu můžete uzavřít isjedním menšinovým spoluvlastníkem, pokud doloží plnou moc, ze které bude vyplývat, že je oprávněn uzavřít nájemní smlouvu ijménem ostatních spoluvlastníků vdomě. Pokud by však měla být nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než 10 let, bylo by třeba souhlasu všech spoluvlastníků sohledem na ustanovení §1132 obč. zákoníku. Předmět nájmu (byt) musí být vymezen nebo definován vnájemní smlouvětak, aby bylo zřejmé, ojaký konkrétní byt vdomě se jedná (např. byt ovelikosti 2 + 1 výměře podlahové plochy 55 m^2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží– první byt vlevo od schodů– vdomě č. p. 1234 vulici Erbenova č. or. 11, vPraze 1 apod.).

Pronajímatel nemusí být vždy vlastníkem bytu

•Ráda bych uzavřela nájemní smlouva kbytu, který se mi líbí. Nájemní smlouva mi však nebyla předložena vlastníkem bytu, ale „pachtýřem“, který má uzavřenou pachtovní smlouvu svlastníkem aprý byt může pronajmout, je to možné?

Pronajímatel je zpravidla vlastník bytu, ale také tomu tak vmnoha případech být nemusí. Podstatné je, aby osoba, která byt do nájmu přenechává, byla oprávněna sužívacím právem disponovat, tedy nájemní smlouvu sjednat auzavřít. Touto osobou může být státní příspěvková organizace nebo státní podnik, ale může jí být osoba, která má toto právo disponovat sužívacím právem sjednané ve smlouvě (např. ve smlouvě pachtovní, ovýpůjčce... apod.)

Pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel věc pachtýři, aby ji dočasně nejenom užíval, ale ipožíval (tj. měl zní výnos), přičemž pachtýř za toto oprávnění hradí propachtovali tzv. pachtovné. Lze si tedy představit situaci, kdy vlastník celý dům propachtuje pachtýři, který má zpozice pronajímatele oprávnění uzavřít nájemní smlouvy snájemci jednotlivých bytů. Nájemné pak hradí nájemci pachtýři (nikoliv vlastníkovi domu) aprávě nájemné představuje onen výnos zpožívání věci.

Nicméně itak vám doporučuji ještě před podpisem nájemní smlouvy věc zkonzultovat správníkem, který se danou problematikou zabývá, aby zkontroloval, že je vše vpořádku, anedošlo vbudoucnu ke zbytečným sporům.

1.2Nájemné, sjednávání nájemného

Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním zpojmových znaků nájmu je tedy nájemné. Hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Způsob určení výše nájemného se lišil vzávislosti na právní úpravě vdobě, kdy nájem vznikal.

Po zrušení vyhlášky č. 176/1993Sb., onájemném zbytu aúhradě za plnění poskytovaná sužíváním bytu ke dni 31. 12. 2001, neexistoval až do účinnosti zákona č. 107/2006Sb. (31. 3. 2006) vČeské republice právní předpis, který by způsob zvyšování nájemného upravoval akterý by pronajímateli umožňoval jednostranně zvyšovat nájemné, které dosud bylo vyhláškou regulováno. Pokud chtěl pronajímatel vobdobí po zrušení vyhlášky až do přijetí zákona č. 107/2006Sb. regulované nájemné zvýšit, mohl se na tomto zvýšení pouze dohodnout snájemcem. Nájemce samozřejmě stakovým návrhem na úpravu nájemného nemusel souhlasit, vdůsledku čehož byla zrušena postupná deregulace nájemného aregulované nájemné až do účinnosti zákona č. 107/2006Sb. zůstalo na úrovni cen zroku 2002. Tento stav byl příčinou mnohou soudních sporů nejenom vČeské republice, ale také na půdě Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku.

Teprve dne 31. 3. 2006 nabyl účinnosti zákon č. 107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného zbytu aozměně zákona č. 40/1964Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který umožnil pronajímateli jednostranně (bez souhlasu nájemce) regulované nájemné zvýšit. Zákon dopadal vzásadě na všechny nájmy bytů svýjimkami, které byly stanoveny v§1 odst.2 tohoto zákona, aumožňoval pronajímateli zvýšit nájemné jedenkrát ročně, poprvé súčinností od 1. 1. 2007. Jednostranné zvyšování nájemného mělo své limity, které byly dány jednotlivými sděleními Ministerstva pro místní rozvoj ČR publikovanými každoročně ve Sbírce zákonů ČR.

Účinnost zákona č. 107/2006Sb. aproces tzv. „deregulace“ nájemného ve většině obcí skončil ke dni 31. 12. 2010 svýjimkou bytů sregulovaným nájemným vhlavním městě Praze, vobcích Středočeského kraje spočtem obyvatel k1. lednu 2009 vyšším než 9999 aměstech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc aZlín, kde účinnost zákona aderegulace nájemného končila ke dni 31. 12. 2012.

Iztohoto důvodu byla přijata novela občanského zákoníku zákonem č. 132/2011Sb., kterou se změnilo ustanovení §696 týkající se sjednávání nájemného, ave kterém byl upraven postup pro pronajímatele anájemce při jednání oúpravě azměně nájemného vprůběhu trvání nájemního vztahu. Účinnost ustanovení §696 odst.2 až odst.4 nabylo dne 25. 5. 2011 vobcích, kde skončila deregulace nájemného k31. 12. 2010. Vobcích, kde skončila deregulace nájemného k31. 12. 2012, nabyla tato část ustanovení občanského zákoníku účinnosti ke dni 1. 1. 2013.

Podle ustanovení §696 odst.1 zůstalo nadále vplatnosti, že se nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo jeho změna ovprůběhu trvání nájemního vztahu sjednávala dohodou mezi pronajímatelem anájemcem. Teprve pokud ktéto dohodě nedošlo, platil postup podle ustanovení §696 odst.2 až odst.4 občanského zákoníku vnásledujícím znění:

• Odst.2 „Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce snávrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne ourčení nájemného, které je vmístě ačase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.

Odst.3 „Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také vpřípadě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodo, ajde onájem na dobu neurčitou, jestliže došlo kpodstatné změně okolností, znichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.“

Odst.4 „Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 2 a3 obdobně.“

Původní předpis tedy jednoznačně upřednostňoval dohodu onájemném, teprve pokud kdohodě nedošlo, mohl na návrh pronajímatele či nájemce výši nájemného určit příslušný soud.

Problematika sjednávání nájemného podle nového občanského zákoníku je obdobná. Inový občanský zákoník upřednostňuje dohodu onájemném před soudním rozhodnutím.

Nájemné je obvykle vyjadřováno pevnou částkou za konkrétní platební období, ustanovení §2246 obsahuje vyvratitelnou domněnku, že nájemné se sjednává za jeden měsíc. Toto ustanovení však nevylučuje možnost si sjednat nájemné za jiné období, čtvrtletně, pololetně apod. Konkrétní výši nájemného si strany dohodnou vnájemní smlouvě, může však nastat situace, že výše nájemného sjednána nebude. Pro tento případ je ve shora uvedeném ustanovení zakotveno pravidlo, podle kterého vznikne pronajímateli právo na nájemné vtakové výši, jaká je vden uzavření smlouvy vmístě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Při jednání onájemném by nájemce apronajímatel měli přihlížet zejména ke stavu, dispozici, velikosti avybavení bytu (zejm. zhlediska podoby sociálního zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor vbytě apod.), dále ktypu (cihla, panel), stáří atechnickému stavu domu. Důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování), poloha domu zhlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), zhlediska zeleně, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace). Nemalou roli hraje ipoloha domu zhlediska zatížení životního prostředí emisemi– chemickými látkami, prachem ahlukem, tedy zda se dům nachází vtěsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic, nebo naopak vblízkosti klidných ulic či náměstí, zda jeho součástí je balkon, lodžie či terasa.

Je dobré, pokud si strany vnájemní smlouvě dohodnou nejenom výši nájemného, ale také postup pro jeho zvyšování. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců, ato až do výše tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ vdaném místě, pokud navržené nájemné spolu stím, kněmuž již došlo vposledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Postup pro zjištění tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ upravuje Nařízení vlády č. 453/2013Sb., jehož úplné znění je obsahem 4. části této publikace.

Musíme vtéto souvislosti zmínit ipřechodná ustanovení nového občanského zákoníku, podle nichž se tento postup nepoužije vpřípadě, kdy nájemné nebylo svobodně sjednáno, ale stanoveno sodkazem na jiný právní předpis. Tímto předpisem byl zejména shora citovaný zákon č. 107/2006Sb., ojednostranném zvyšování nájemného, který nastartoval proces tzv. „deregulace nájemného“. Pokud se tedy pronajímatel snájemcem po skončení „deregulace nájemného“ dosud nedohodl na dalším zvýšení nájemného, může nájemci zaslat kdykoliv návrh na zvýšení nájemného až do výše „srovnatelného nájemného obvyklého“ bez ohledu na „limit“ 20%.

Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli, ato ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné vtomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce snávrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně. Stejný postup se použije vpřípadě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Modelový příklad:

Nájemci byl doručen návrh na zvýšení nájemného dne 17. 10. 2018, tento den si nájemce návrh na zvýšení nájemného převzal na poště.

a) Nájemce snávrhem souhlasí. Souhlas musí sdělit pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, tj. nejpozději do 17. 12. 2018. Povinnost hradit zvýšené nájemné vzniká nájemci prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu, tj. dne 1. 1. 2019.

b) Nájemce snávrhem nesouhlasí. Nájemce může, ale nemusí ve lhůtě do 17. 12. 2018 sdělit svůj nesouhlas pronajímateli. Pokud nájemce pronajímateli nesdělí písemně, že snávrhem souhlasí, má se za to, že snávrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí. Pronajímatel je vtuto chvíli oprávněn ve lhůtě dalších 3 měsíců podat návrh na zvýšení nájemného kpříslušnému soudu, tzn. ve lhůtě do 17. 3. 2019. Pokud pronajímatel tuto lhůtu zmešká, podá návrh ksoudu opožděně asoučasně to nájemce usoudu namítne, soud jeho návrhu nemůže sodkazem na ust. §2249 odst.3 vyhovět. Pokud pronajímatel podá návrh ksoudu včas, soud může na základě předložených důkazů (tj. zpravidla znalecký posudek, odborné vyjádření realitní kanceláře, postup podle NV 453/2013Sb. apod.) rozhodnout avýši nájemného pro konkrétní byt určit.

Podá-li některá ze stran nájemního vztahu žalobu na určení srovnatelného nájemného obvyklého kpříslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat stím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit. Obě strany dále musí počítat stím, že ta znich, která ve sporu nebude úspěšná, uhradí náklady soudního řízení (tj. zejména soudní poplatek, náklady právního zastoupení, vypracování znaleckého posudku apod.).

Občanský zákoník upravuje ipravidlo, podle kterého má pronajímatel právo na zvýšení nájemného vpřípadě, že zvýší nájemcům komfort bydlení vdomě (§2250). Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení vdomě (zřídí vdomě výtah), anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (provede zateplení domu), může se snájemci dohodnout ozvýšení nájemného, nejvýše však odeset procent zúčelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li snávrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů vdomě, platí zvýšené nájemné ipro ostatní nájemce. Nedojde-li ktakové dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného ztěchto důvodů ročně otři apůl procenta zvynaložených nákladů, přičemž se má vtomto případě se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. Knávrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění výše uvedených podmínek, se nepřihlíží.

Sohledem na nepříliš přesnou formulaci tohoto ustanovení aneexistenci prováděcího předpisu isoudní judikatury doporučuji pronajímateli dohodnout se snájemci ostavebních úpravách anásledném zvýšení nájemného předem, ato písemně.

Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně snájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné aúhrady za služby spojené sužíváním bytu. Súčinností nového občanského zákoníku tak pronajímatel nesmí požadovat po nájemci např. příspěvek na stavební úpravy domu, příspěvek do fondu oprav, poplatek za pojištění či správu domu, poplatek za vybavení bytu apod. Stejně tak nelze nutit nájemce, aby pronajímateli vystavil na pozdější platební období šek nebo směnku opatřenou pozdějším datem vystavení či aby pronajímateli založil oprávnění vybírat si budoucí nájemné znájemcova účtu apod. Ustanovení §2251 odst.2 obč. zákoníku je donucujícím ustanovením, tzn. pronajímatel se nemůže snájemcem ani platně dohodnout, že mu tyto platby bude hradit.

Vsouvislosti svýkladem onájemném je třeba také zmínit iustanovení §2253 občanského zákoníku. Podle prvního odstavce tohoto ustanovení platí, že pokud se strany nedohodnou odlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy avyrozumí otom pronajímatele. Vněkterých případech totiž může být nájemce neochoten zaplatit nájemné nikoliv proto, že by jej platit nechtěl aporušoval své povinnosti, nýbrž proto, že má jiný názor na výši tohoto nájemného či jeho části. Pro tuto situaci nový občanský zákoník upravil postup pro nájemce, jak shora uvedeno. Druhý odstavec téhož ustanovení pak obdobně upravuje postup pro nájemce, který se domáhá plnění ze smlouvy apronajímatel odmítá plnit snámitkou nezaplacení nájemného (např. nájemce požaduje odstranění závady vbytě apronajímatel odmítá stím, že mu nájemce nehradí nájemné vplné výši). Izde je nájemce oprávněn uložit dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy avyrozumět otom pronajímatele. Nájemce je pak oprávněn plnění ze smlouvy od pronajímatele obdržet (tj. např. má právo na odstranění závady), ipřesto, že se pronajímateli fakticky nájemného či jeho části nedostává.

Povinnost hradit nájemné je jednou ze základních povinností nájemce. Proto nezaplatí-li nájemce nájemné včas či vřádné výši, je pronajímatel oprávněn účtovat zákonný úrok zprodlení. Jeho výše je dána nařízením vlády č. 351/2013Sb., kdy podle ustanovení §2 tohoto nařízení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, vněmž došlo kprodlení, zvýšené o8 procentních bodů. Pronajímatel již sohledem na ustanovení §2239 obč. zákoníku nemůže po nájemci požadovat smluvní pokutu či jinou finanční sankci pro případ, že nájemce na nájemném dluží. Dohoda osmluvní pokutě vnájemní smlouvě, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce, je dohodou přímo ze zákona zakázanou.

Neplacení nájemného je však stále považováno za hrubé porušení povinností nájemce. Podle ustanovení §2288 odst.1 písm. a) občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn zdůvodu neplacení nájemného či nákladů za služby nájem vypovědět vtříměsíční výpovědní lhůtě. Pokud však nájemce dluží na nájemném ana nákladech za služby za dobu alespoň tří měsíců, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemce (§2291 obč. zákoníku).

Pronajímatel nesmí kromě nájemného aúhrad za služby spojené sužíváním bytu požadovat po nájemci jiné či další platby, ato ani na základě uzavřené dohody.

•Mám nájemní smlouvu, ve které jsem se zavázal hradit poplatek za vybavení bytu apříspěvek na správu domu. Jsem povinen tyto platby hradit?

Podle ust. §2251 odst.2 obč. zákoníku nesmí pronajímatel po nájemci požadovat jiná plnění než platbu nájemného aúhrad za služby spojených sužíváním bytu. Po účinnosti nového občanského zákoníku (tj. po 1. 1. 2014) tak nelze nutit nájemce, aby kromě těchto plateb hradil pronajímateli např. příspěvek do fondu oprav, příspěvek na správu domu či pojištění domu, příspěvek na stavební úpravy domu či bytu či se finančně podílel na odstraňování závad na domě. Mezi tyto platby, které již pronajímatel nemůže po nájemci požadovat, patří ipoplatek či nájemné za vybavení bytu (nájemné za vybavení bytu bylo upraveno vust. §10 vyhlášky č. 176/1993Sb. zrušené nálezem Ústavního soudu ČR k31. 12. 2001). Byt lze pronajmout svybavením či bez něj, tuto skutečnost by měl pronajímatel zohlednit ve výši nájemného za užívání bytu. Za byt vybavený (kuchyňskou linkou, sporákem, myčkou, pračkou, nábytkem… apod.) bude nájemce hradit zpravidla vyšší nájemné než za byt nevybavený, do kterého si vše bude pořizovat nájemce na vlastní náklady.

Vzhledem ktomu, že se vpřípadě ust. §2251 odst.2 jedná okogentní (donucující) ustanovení zákona, nemohou se pronajímatel anájemce ani platně dohodnout na tom, že nájemce bude takovou platbu hradit. Pokud nájemci pobírají příspěvek na bydlení, úřady práce tuto položku nájemcům nemohou uznat ado nákladů rozhodných pro určení nároku na příspěvek na bydlení se nezapočítává. Je tedy na nájemcích, aby se domáhali vrácení finanční částky uhrazené pronajímateli jako „nájemné za vybavení bytu“ ztitulu bezdůvodného obohacení.

Pronajímatel nemůže zvýšit nájemné jednostranně bez souhlasu nájemce

•Vnovinách jsem četl, že po skončení deregulace nájemného došlo kuvolnění nájemného. Znamená to tedy, že pronajímatel může od té doby stanovit nájemné, jaké chce ajá na jeho návrh musím přistoupit? Mám proti tomu nějakou obranu, jsem již vdůchodu amoc peněz nemám.

Tzv. deregulace nájemného skončila ve většině obcí již k31. 12. 2010. VPraze, vobcích Středočeského kraje spočtem obyvatel k1. lednu 2009 vyšším než 9999 aměstech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc aZlín, pak ke dni 31. 12. 2012. Po skončení deregulace začala platit novela občanského zákoníku č. 132/2011Sb., podle které bylo možné nájemné zvýšit pouze se souhlasem nájemce nebo na základě rozhodnutí soudu. Ipodle současného znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012Sb.) nemůže pronajímatel nájemné zvýšit jednostranně bez souhlasu či dohody snájemcem. Pokud se spronajímatelem na nové výši nájemného nedohodnete, je pronajímatel oprávněn za podmínek stanovených ust. §2249 obč. z. podat návrh kpříslušnému soudu, aby výši srovnatelného nájemného obvyklého určil. Soud pak nájemné určí vsouladu snařízením vlády č. 453/2013Sb., tj. zejména sohledem na lokalitu, stav bytu adomu, nemůže však přihlížet ksociálnímu postavení nájemce či pronajímatele ajejich finančnímu zázemí. Nájemné se vždy určuje ve vztahu kbytu, nikoliv ve vztahu kosobám, které jej užívají. Pokud by vaše finanční prostředky na úhradu nájemného již nestačily, doporučuji vám požádat příslušný úřad práce opříspěvek na bydlení.

Pokud nájemce snávrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí, může ovýši nájemného rozhodnout soud.

•Vnaší obci skončila deregulace již vroce 2010. Pronajímatel mi až nyní zaslal návrh na zvýšení nájemného, ve kterém požaduje zvýšení nájemného ovíce jak 60%, má na to nárok? Se zvýšením nesouhlasím, co můžu dělat? Slyšela jsem, že pronajímatel může zvýšit nájemné maximálně o20%, je to pravda?

Pokud snavrhnutým nájemným nesouhlasíte, můžete, ale nemusíte tuto skutečnost sdělit písemně pronajímateli ve lhůtě do 2 měsíců ode dne doručení návrhu. Platí totiž, že pokud na návrh pronajímatele neodpovíte, má se za to, že snávrhem na zvýšení nájemného nesouhlasíte. Pronajímatel je pak oprávněn ve lhůtě následující 3 měsíců (tedy po uplynutí dvouměsíční lhůty) podat návrh ksoudu, aby výši nájemného určil. Soud pak určí nájemné, které je vmístě ačase obvyklé. Pro první zvýšení nájemného po tzv. „deregulaci“ se sohledem na přechodné ust. §3074 občanského zákoníku limit 20% nepoužije (resp. se nepoužije §2249 odst.1 zákona). Pronajímatel vám tak může navrhnout zvýšení až do výše obvyklého nájemného pro obdobný byt vdané lokalitě. Sohledem na růst cen nájemného vposledních letech je možné, že zvýšení může být iovíce jak vámi zmíněných 60%. Doporučuji vám obrátit se na vašeho právního zástupce či některou zporaden SON ČR, kde vám poradí, jak dále postupovat.

Nesouhlas se zvýšením nájemného není důvodem kukončení nájmu bytu

•Pronajímatel mi zaslal návrh na zvýšení nájemného. Vnávrhu je napsáno, že pokud na zvýšení nepřistoupím, končí mi nájemní smlouva amusím se zbytu vystěhovat. Je to pravda?

Vžádném případě to pravda není. Pokud na návrh pronajímatele ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení návrhu písemně nepřistoupíte, může pronajímatel ve lhůtě následující 3měsíců podat návrh ksoudu, aby výši nájemného určil. Žádnou jinou možnost pronajímatel nemá. vaše nájemní smlouva zůstává nadále vplatnosti za stejných podmínek, za kterých byla sjednána. Nepřistoupení na návrh pronajímatel není důvodem kvýpovědi znájmu bytu ani kukončení nájemní smlouvy.

Změnu nájemného usmlouvy na dobu určitou lze sjednat dohodou smluvních stran nebo stanovit rozhodnutím soudu

•Mám smlouvu na dobu určitou 10 let. Nájemné jsme si spronajímatelem dohodli při vzniku nájmu na 7 000 Kč měsíčně, toto nájemné také dosud hradím. Vbytě bydlím již sedmý rok amajitel nyní přišel stím, že mi chce nájemné zvednout, snavýšením však nesouhlasím. Může mě dát ksoudu?

Pokud nemáte vnájemní smlouvě upraven postup pro zvyšování nájemného, pak je pronajímatel oprávněn vám zaslat návrh na jeho zvýšení. Pokud na návrh pronajímatele ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení návrhu písemně nepřistoupíte, může pronajímatel ve lhůtě následující 3 měsíců podat návrh ksoudu, aby výši nájemného určil.

Pronajímatel jednostranně zvyšovat nájemné podle zákona č. 107/2006Sb. mohl, ale nemusel

•Chtěl bych se zeptat, jestli vlastník domu byl povinen zvyšovat nájemné podle zákona 107/2006Sb., který upravoval „deregulaci nájemného“? Můj kamarád bydlí vbytě vedle vulici ajeho pronajímatel mu nájemné vůbec nezvyšoval, zatímco mně můj pronajímatel ano. Bylo to vůbec možné?

Zákon č. 107/2006Sb. neukládal vžádném případě pronajímatelům povinnost nájemné zvyšovat. Jednalo se pouze ozákonnou možnost, kterou pronajímatel bytu mohl anemusel včasově omezeném období platnosti zákona č. 107/2006Sb. využít. Pronajímatel mohl zvýšit nájemné také jenom vněkterých bytech anemusel využít maximálního možného zvýšení. Rozhodnutí bylo pouze na pronajímateli.

Pro obecní byty ipro byty ve vlastnictví fyzických aprávnických osob platí stejné právní předpisy

•Platí pro obecní byty jiný právní předpis než pro nájemní byty usoukromníka? Liší se nějak pravidla při zvyšování nájemného?

Pro všechny vlastníky apronajímatele bytů, ať už jimi jsou obce, fyzické osoby či právnické osoby, platí stejné právní předpisy. Je to především občanský zákoník (tj. zákon č. 89/2012Sb.), který nájem bytu upravuje ve zvláštních ustanoveních §2235–2301, azákon č. 67/2013Sb., kterým se upravují některé otázky související sposkytováním plnění spojených sužíváním bytu anebytových prostorů vdomě sbyty. Bez ohledu na to, kdo je pronajímatelem ikdo je nájemcem, se obě strany musí řídit těmito předpisy. Totéž platí, co se týče pravidel pro úpravu azměnu výše nájemného.

Jak zjistit výši obvyklého nájemného pro byt

•Kde zjistím výši obvyklého nájemného pro byt vnaší obci? Existuje nějaká tabulka nebo mapa nájemného, kde bych výši obvyklého nájemného zjistil nebo se dozvěděl, jak se vypočítá? Rád bych se snájemcem dohodl na zvýšení nájemného, ale nechce se mi kvůli tomu nechat vypracovávat znalecký posudek.

Bohužel, žádná tabulka či mapa nájemného vČR neexistuje. Česká republika je jedinou zemí vEvropě, kde výši nájemného (pokud se pronajímatel snájemcem nedohodnou) určuje soud. Namísto toho, aby pronajímatel anájemce měli kdispozici předpis, který by danou věc upravoval, musí se obracet ke státnímu orgánu, který má řešit spory, nikoliv určovat cenu nájemného. Pokud se tedy snájemcem na výši nájemného nedohodnete, můžete se za podmínek daných ust. §2249 odst.3 obč. zákoníku obrátit ksoudu, přičemž postup pro určení výše srovnatelného nájemného je dán nařízením vlády č. 453/2013Sb. Podle toho předpisu se výše nájemného určuje znaleckým posudkem (znalec se řídí zákonem č. 526/1990Sb.) nebo stanovením na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných (máte-li tu možnost srovnatelné nájemné zjiných bytů doložit).

Súčinností nového občanského zákoníku platnost starých nájemních smluv/dekretů nekončí, ujednání onájemném zůstává nadále vplatnosti

•Je pravda, že súčinností nového občanského zákoníku skončily staré nájemní smlouvy aje potřeba uzavřít smlouvy jiné, jinak nájem končí? Mám ještě dekret zroku 1976, bude platit inadále? Pronajímatel mi tvrdí, že musíme uzavřít novou nájemní smlouvu ataky se dohodnout onové výši nájemného.

Nájem bytu vám trvá za stávajících podmínek, platnost vašeho dekretu či nájemní smlouvy nekončí. Nemusíte uzavírat nájemní smlouvu novou ani nemusíte měnit výši nájemného. Nový občanský zákoník dopadá ina nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před jeho účinností, tj. přede dnem 1. 1. 2014. Tato skutečnost vyplývá zpřechodných ustanovení zákona, ato konkrétně zust. §3074.

Vznik nájmu apráva apovinnosti vzniklé před účinností obč. zákoníku se řídí dosavadními předpisy, ale obsah (vzájemná práva apovinnosti) azánik nájmu se po 1. 1. 2014 řídí novým občanským zákoníkem (zákonem ř. 89/2012 Sb). Pokud vám chce pronajímatel zvýšit nájemné, musí se řídit ust. §2249 obč. zákoníku, nemáte-li postup pro zvýšení nájemného upraven dohodou jinak.

Nájemné lze zaplatit kterémukoliv zpronajímatelů

•Komu mám platit nájemné zbytu, je-li na straně pronajímatele více osob? Vnájemní smlouvě toto není upraveno.

Pokud nebylo dohodnuto něco jiného, je dlužník– nájemce oprávněn plnit kterémukoli zvěřitelů– pronajímatelů. Splněním jen jednomu zvěřitelů dluh zanikne. Zaplatit nájemné tedy můžete kterémukoliv zpronajímatelů, tím vaše povinnost bude splněna.

Finanční podpora státu při platbě nájemného

•Co mám dělat, když nemám peníze na zaplacení nájemného, můžu požádat stát onějaký příspěvek?

Podpora je poskytována především vpodobě příspěvku na bydlení. Pro posouzení sociální situace každé osoby je kompetentní od 1. ledna 2012 jediný orgán, kterým je Úřad práce ČR.Doporučuji vám tedy obrátit se na úřad práce vmístě vašeho bydliště, kde by vám měli poskytnout veškeré potřebné informace.

Změnu nájemného musí odsouhlasit všichni společní nájemci, při společném nájmu bytu manžely tedy oba manželé

•Jsme společní nájemci bytu. Minulý týden knám domu přišel pronajímatel amanželka mu podepsala dodatek knájemní smlouvě se zvýšeným nájemného. Já jsem nebyl doma, se zvýšením nájemného nesouhlasím, adodatek tedy podepsat nechci. Je dodatek bez mého podpisu platný?

Každý ze společných nájemců může samostatně vyřizovat pouze běžné věci týkající se nájmu (např. provádět drobné opravy vbytě, plnit různé oznamovací povinnosti nebo zpřístupnit byt pronajímateli za účelem kontroly), vostatních věcech je třeba souhlasu všech společných nájemců. Za věci nikoliv běžné se považují zejména změna nájemní smlouvy, jednání směřující kjejímu ukončení nebo uplatňování práv spojených snájmem bytu (podání návrhu ksoudu nebo jinému státnímu orgánu).

Nájemné se nevypočítává, ale sjednává

•Jak se dle současné právní úpravy počítá podlahováplocha nájemního bytu? Použije se definice uvedená vnařízení vlády č. 366/2013Sb., kde je to upraveno pro účely SVJ abytových jednotek?Žádnou jinou definici výpočtu podlahové plochy pro účely nájmu jsemnenašla. Za staré úpravy to ale bývalo rozděleno– jedna definice pro bytové jednotky dle z. č. 72/1994Sb. adruhá pro nájemní byty dle z. č. 107/2006Sb.

Po skončení tzv. „deregulace nájemného“ podle zákona č. 107/2006Sb. začala platit právní úprava, podle které se nájemné „nevypočítává“, ale sjednává se dohodou nájemce apronajímatele. Pokud kdohodě ozvýšení nájemného nedojde, může se pronajímatel obrátit ksoudu, aby obvyklé nájemné určil (sohledem na určitá kritéria jako lokalita, stáří astav domu, vybavení bytu apod.) Sohledem tedy na to, že se nájemné „nevypočítává“, ale „sjednává“, není pro tyto účely podlahová plocha bytu již definována.

1.3Služby spojené sužíváním bytu

Součástí nákladů na bydlení jsou iplnění spojená sužíváním bytu nebo snájmem související služby. Pravidla pro rozúčtování avyúčtování těchto nákladů jsou stanovena zvláštním právním předpisem, kterým je súčinností od 1. 1. 2014 zákon č. 67/2013Sb., kterým se upravují některé otázky související sposkytováním plnění spojených sužíváním bytu anebytových prostorů vdomě sbyty.

Občanský zákoník sohledem na shora uvedený předpis stanoví pouze rámcová pravidla pro sjednávání služeb, ato zejména vustanoveních §2247 a§2251, 2252 a2253. Podle těchto ustanovení si pronajímatel anájemce mají předně ujednat, která plnění spojená sužíváním bytu nebo snájmem související služby zajistí pronajímatel. Pokud takové ujednání vnájemní smlouvě chybí, je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu tzv. „nezbytné služby“. Nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz aodvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení aúklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového atelevizního vysílání, provoz ačištění komínů, případně provoz výtahu.

Obdobně vymezuje rozsah poskytovaných služeb izákon č. 67/2013Sb., podle něhož jsou službami zejména dodávka tepla acentralizované poskytování teplé vody, dodávka vody aodvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor vdomě, úklid společných prostor vdomě, odvoz odpadních vod ačištění jímek, umožnění příjmů rozhlasového atelevizního signálu, provoz ačištění komínů aodvoz komunálního odpadu. Nákladem za služby podle zákona nejsou revize zařízení asoučástí domu aodpisy domu, popřípadě další podobné položky.

Pronajímatel má právo požadovat po nájemcích placení záloh na úhradu nákladů za služby poskytované sužíváním bytu. Výši těchto záloh si strany nájemního vztahu vzájemně sjednají. Pokud kdohodě nedojde, určí pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl zpředpokládaných ročních nákladů na služby zpředchozího roku nebo posledního zúčtovacího období nebo znákladů odvozených zpředpokládaných cen běžného roku. Pronajímatel má právo změnit vprůběhu roku měsíční zálohu vmíře odpovídající změně ceny nebo vpřípadě změny rozsahu či kvality služby. Změna výše měsíční zálohy musí být vpísemném oznámení řádně zdůvodněna. Změněná měsíční záloha se platí nejdříve od 1. dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy.

• Způsob rozúčtování pronajímatel ujedná s2/3 většinou nájemců vdomě. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Zúčtovacím obdobím je období, za které pronajímatel provede rozúčtování anásledné vyúčtování nákladů za služby. Zúčtovací období je nejvýše 12měsíční ajeho počátek určí pronajímatel. Obvykle jde ojeden kalendářní rok. Rozúčtováním se rozumí vyčíslení výše nákladů za jednotlivé poskytované služby vdaném zúčtovacím období pro jednotlivé nájemce– příjemce služeb azpůsob rozdělení nákladů za služby. Vyúčtováním se rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů za služby azáloh za jednotlivé služby vdaném zúčtovacím období. Nedojde-li kujednání mezi pronajímatelem avětšinou nájemců vdomě, stanovuje zákon pravidla rozúčtování následovně:

• Dodávka vody aodvádění odpadních vod vpoměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech vdomě, rozúčtují se náklady na dodávku vody aodvádění odpadních vod podle směrných čísel roční spotřeby vody (viz příloha č. 12 kvyhlášce č. 428/2001Sb., ve znění pozdějších předpisů; tj. ubytů steplou vodou na kohoutku 35 m^3/osoba arok).

• Provoz ačištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komína.

• Umožnění příjmu rozhlasového atelevizního signálu podle počtu kabelových zásuvek vbytě.

• Provoz výtahu, osvětlení společných prostor vdomě, úklid společných prostor vdomě, odvoz odpadních vod ačištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další sjednané služby podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Těmito osobami jsou nájemce bytu aosoby, které sním žijí déle než 2 měsíce vprůběhu zúčtovacího období vjeho domácnosti.

• Náklady na vytápění aspolečnou přípravu teplé vody teplé vody se rozúčtují dle ust. §6 zákona č. 67/2013Sb., dále dle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č.269/2005Sb., orozúčtování nákladů na vytápění apřípravu teplé vody pro důmavyhlášky Ministerstva průmyslu aobchodu č. 405/2015Sb., ozpůsobu dělení nákladů za dodávku tepelné energie při společném měření odebraného množství tepelné energie. Náklady na vytápění mají základní aspotřební složku, uteplé užitkové vody do nákladů patří idodávka studené vody pro ohřev.

Narození dítěte

Televizní arozhlasový příjem

1.4Jistota

1.5Práva apovinnosti nájemce apronajímatele

1.6Stav akvalita bytu

1.7Závady apoškození vdomě abytě, kontrola bytu, stavební úpravy

1.8Společný nájem bytu, bydlení manželů, členové nájemcovy domácnosti

1.9Podnájem bytu

1.10Následky smrti nájemce, přechod nájmu bytu

1.11Skončení nájmu

1.12Vyklizení bytu po skončení nájmu

1.13Nájem služebního bytu abytu zvláštního určení

Table of Contents

Úvod

Úvodní slovo

1. Nájem bytu a domu v otázkách a odpovědích

1.1 Nájemní smlouva, předmět nájmu, obsahové náležitosti

1.2 Nájemné, sjednávání nájemného

1.3 Služby spojené s užíváním bytu

1.4 Jistota

1.5 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

1.6 Stav a kvalita bytu

1.7 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy

1.8 Společný nájem bytu, bydlení manželů, členové nájemcovy domácnosti

1.9 Podnájem bytu

1.10 Následky smrti nájemce, přechod nájmu bytu

1.11 Skončení nájmu

1.12 Vyklizení bytu po skončení nájmu

1.13 Nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení