Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována ani šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Ing. Martin Perlík

Jak vybrat rodinný dům

70 tipů

Vydala Grada Publishing, a.s.

U Průhonu 22, Praha 7

obchod@grada.cz, www.grada.cz

tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400

jako svou 6684. publikaci

Odpovědný redaktor Eva Škrabalová

Grafická úprava a sazba Eva Hradiláková

Fotografie na obálce – fotobanka Depositphotos

Fotografie v textu z archivu autora

Ilustrace Hana Vavřinová

Počet stran 224

První vydání, Praha 2017

Vytiskly Tiskárny Havlíčkův Brod

© Grada Publishing, a.s., 2017

Cover Design © Eva Hradiláková, 2017

Názvy produktů, firem apod. použité v knize mohou být ochrannými známkami nebo registrovanými ochrannými známkami příslušných vlastníků.

ISBN 978-80-271-9258-8 (ePub)

ISBN 978-80-271-9257-1 (pdf)

ISBN 978-80-271-0246-4 (print)

Rád bych poděkoval své ženě Pavle za podporu, Hance Vavřínové za krásné ilustrace a několika desítkám testerů za komentáře.

autor

Úvod

„Kdybych to já tenkrát věděl...“ Říkal mi majitel rodinného domu, pro který jsem před několika lety chystal projekt rekonstukce. Při přípravě studie jsme totiž přišli na to, že rekonstrukce bude stát víc než dvojnásobek peněz, než kolik má k dispozici. Pokud by to věděl ještě před nákupem, dům by nejspíš nekoupil. Nemovitost totiž nebyla zdaleka v tak dobrém stavu, jak si původně myslel. Za nějakou dobu se podobná situace opakovala u jiného domu.

To mě přimělo k úvahám, že já přeci vím už po krátké prohlídce domu, jaké má slabiny. A po diskusi s kupujícím mám představu, i zda má dostatek peněz na to, aby dům nejen koupil, ale i zrekonstruoval podle svých představ. Začal jsem se tedy více do hloubky zabývat problematikou výběru, využívat své zkušenosti stavebního inženýra, abych dával rady kupujícím ještě před nákupem nemovitosti. Některé problémy se ale opakovaly znovu a znovu. To mě přimělo napsat knihu, kterou máte před sebou. Knihu, která shrnuje hlavní témata, se kterými se při posuzování stavu domu setkávám a i postupy, které používám.

Nejvíc užitku přinesou následující stránky vám, kdo se chystáte koupit dům pro vlastní bydlení, najdete zde ale i rady pro koupi rekreační chaty nebo investiční nemovitosti.

Kniha je rozdělena do sedmi kapitol. V těch vás provedu výběrem od rozhodování, zda je pro vás vůbec dům vhodná volba, anebo je lepší se nastěhovat do bytu, přes hodnotu domu až k výběru konkrétní nemovitosti nejprve online v nabídkách na internetu. V dalších kapitolách dostanete tipy, na co se zaměřit přímo na místě při prohlídce stavby. V předposlední kapitole se dozvíte, s jakými typy domů se můžete setkat, jako je třeba šumperák nebo okál. A na závěr se přehoupnete do doby, kdy už vám bude dům patřit a vy se začnete zabývat jeho rekonstrukcí.

Znalosti, které získáte, vám pomohou v běžných situacích, se kterými se při výběru nemovitostí setkáte. Nenahradí práci odborníka, který se hodnocením technického stavu domu zabývá. To se týká hlavně statických poruch a vlhkosti domu. Z mých zkušeností ale ty na první pohled „běžné“ a snadno rozpoznatelné problémy, jako je špatná orientace domu ke světovým stranám nebo komplikované provádění stavebních úprav na hranici pozemku dokáží v budoucnu způsobit daleko větší problémy než vlhká zeď.

Kapitolami vás bude provázet rodina Přestavělových, ti se chystají koupit dům a zatím studují nabídky na internetu, jestli se tam neobjeví takový, který by se jim líbil.

Přeji příjemné čtení a hodně užitečných nápadů pro výběr vašeho vlastního domu.

Martin Perlík, stavební inženýr

I. KAPITOLA

ROZHODOVÁNÍ

Ještě než začnete hledat konkrétní nemovitost, čeká vás první rozhodování ahlavou se začnou honit první otázky. Opravdu pro mě bude rodinný dům lepší než byt? Chci spíš dům knastěhování, nebo takový, který si budu moci přizpůsobit?

Adalší otázky se začnou vynořovat při pročítání nabídek na internetu, protože nikdy nenarazíte na úplně dokonalý dům. Na tyto otázky vám pomůže najít odpověď první kapitola.

Přestavělovi chtějí koupit dům

Přestavělovi bydlí vmalém bytě ve městě arádi by se přestěhovali do domu. Pan Přestavěl vyvíjí webové aplikace. Paní Přestavělová se právě vrátila zmateřské dovolené azačala pracovat jako účetní. Mají dceru Elišku, která začala chodit do školky, ale jejich malý byt už je jim zkrátka trochu malý, atak se rozhlížejí po něčem novém. Není pro ně zas tak důležité, jestli koupí nový nebo zrekonstruují starší dům, ale spíš to vypadá na starší, protože ve čtvrtích, kde se jim líbí, volné pozemky na prodej nejsou. Aani se je tu žádný developer nechystá stavět.

Snákupem domu by se rádi vešli do 4 milionů korun, ztoho jim velkou část pokryje prodej bytu azbytek peníze, které jim přispějí rodiče. Vlastní úspory si šetří na rekonstrukci, ale itak to bude málo ahlavní část peněz na stavební práce si budou muset půjčit vbance. Dům by rádi našli do roka ado dalších dvou let by chtěli bydlet.

tip

1

Logika aintuice

Má vůbec smysl studovat texty knihy, jako je tato, sbírat informace odomech, nebo stačí do domu přijít ařídit se vlastní intuicí? Člověk přece snad sám dobře pozná, co je pro něj dobré aco není, ale většinou to nestačí.

Poslouchat podvědomí stojí za to. Vždyť už před miliony let nejednomu našemu prapředkovi zachránilo život. Dokázal se rychle rozhodnout, zda má zaútočit, nebo utéci před šavlozubým tygrem. Ato musel udělat rychleji, než že by zhodnotil všechna pro aproti azanalyzoval všechny možnosti.

Stejně tak vsoučasnosti člověk, který se zabývá dlouho jako profesionál posuzováním stavu domu, už vokamžiku, kdy do něj vejde, pozná, jestli to dobrý dům je, nebo není. Má spoustu zkušeností acestiček vmozku nastavených na vyhodnocování stavu domu. Atak je zkrátka nechá pracovat aony mu dají základní pohled na nemovitost ařeknou mu, kde by takový dům mohl mít slabiny. Ale itak jde akromě slabin, které mu napoví zkušenosti, celý dům prozkoumá ahledá další komplikace, kterých si na první pohled nevšiml .

Vy jste při nákupu nemovitosti vtrochu jiné situaci. Vycházíte ze svých zkušeností uživatele domu nebo bytu, nad spoustou věcí kolem bydlení jste zatím nemuseli přemýšlet abrali je jako běžnou denní rutinu.

Než svůj dům koupíte, projdete řadu nemovitostí aod stavebních odborníků arealitních makléřů, se kterými budete mluvit, se dozvíte celou řadu stavebních informací. Ještě víc se jich dozvíte, až dům koupíte azačnete rekonstruovat.

To bude ale až časem. Teď jste úplně na začátku, informací máte málo, atak je intuitivní rozhodování omezené na to, co znáte zbydlení ve svém předchozím domě nebo bytě. Tyto informace jsou ale také velmi hodnotné. Víte, jak se vám žije ve vašem bytě. Jezdíte na chalupu, do penzionu nebo hotelu. Ato jsou stavby, kde strávíte nějaký čas, atak jste už nějaké pocity ze staveb abydlení nasbírali.

Vaše hlava vám napoví, jestli se vdomě cítíte dobře, nebo ne. Místnosti mohou být tmavé, dispozice domu nepřehledná, po schodišti se vám špatně chodí azahrádka je malá. Pak se snažte uvědomit, včem tyto nepříjemné pocity spočívají, abyste dokázali zjistit, jestli se stím dá něco dělat. Například dispozice místností mohou jít vněkterých případech snadno změnit, protože se mezi pokoji nacházejí jen příčky. Anebo také ne, protože je dům protkaný nosnými stěnami aprostor mezi místnostmi zabírá schodiště.

Otom, že se hodně lidí rozhoduje pocitově, vědí iti, kteří domy prodávají, proto se snaží před prohlídkou dům co nejlépe vyzdobit, ošklivé věci schovat nebo dům nově vymalovat, aby na vás působil lépe, než jaký ve skutečnosti je. Technické vlastnosti aporuchy domu ale nová výmalba jen těžko zakryje, akdyž budete vědět, kam se na domě dívat, dozvíte se spoustu dalšíchv informací oporuchách domu, které na první ačasto ani na druhý pohled vidět nejsou.

Vady skryté pod novou omítkou

Logika aintuice vkostce:

•Intuici při výběru domu neopomíjejte.

•Prodávající se ji bude snažit zmást vylepšováním domu.

•Nezapomeňte využít vlastních zkušeností ze života ve vlastnímdomě abytě.

•Logika pomůže najít technické slabiny domu, které na první pohled vidět nejsou.

tip

2

Výhody anevýhody bydlení vrodinném domě

Rodinný dům, to je radost, ale izodpovědnost. Zvlášť pokud jste dosud bydleli vbytě, čeká vás úplně nový přístup kbydlení. Dům má své velké výhody, máte svůj vlastní „hrad“ asvůj pozemek. Domu zároveň musíte věnovat spoustu času apeněz, aby se vám vněm dobře bydlelo.

Jaké jsou hlavní výhody anevýhody rodinného domu oproti bytu?

Výhody:

•máte kus své vlastní země;

•sousedé jsou většinou dále než za zdí;

•více užitných místností;

•lepší parkování.

Nevýhody:

•vyšší pořizovací cena;

•náročnější rekonstrukce;

•čas apeníze na údržbu;

•ve městě dále od centra.

„Koupím dům, abych si mohl dělat, co chci.“ To je dvousečná zbraň. Dům nabízí daleko víc prostoru na seberealizaci. Můžete uněj mít dílnu, garáž, na zahradě bazén asousedé nejsou tak blízko jako vbytě. Ale nejen můžete, vy spoustu prací budete muset dělat. Pokud je váš životní styl takový, že jste celý den pryč,domů chodíte jen přespat ajste vděční za každou chvilku odpočinku, kterou strávíte se svoji rodinou. Pak vám začne starost onemovitost azahradu ukusovat cenné víkendy adovolené.

Důležitá je ifinanční stránka: kromě běžných režijních nákladů, které mohou být inižší než vbytě, musíte mít připravenu finanční rezervu. Když se rozbije kotel, je třeba ho nechat opravit, nebo ještě hůře koupit nový. Ato je částka, která dokáže při splácení hypotéky úspěšně narušit domácí rozpočet. Zvlášť když koupíte azrekonstruujete starý dům, může se řada jeho neduhů objevit až po několika letech bydlení, takže ikdyž jste si mysleli, že všechny výdaje už máte za sebou ateď bude dvacet let klid, přicházejí další adalší investice – například se objeví vlhkost ve sklepě, který byl doteď suchý, nebo zamrzla vtuhé zimě vodovodní přípojka, protože byla vmalé hloubce pod zemí.

Průběžné aúdržbové práce:

•čištění okapů alapačů splavenin;

•sekání zahrady apéče ozáhonky;

•stříhání stromů akeřů;

•pravidelné revize komína akotle;

•opravy nebo výměna rozbitých přístrojů;

•opravování rozbité střechy nebo opadané omítky;

•vynášení popelnice před dům, když přijedou popeláři;

•řešení krizí, jako je vytopený sklep při velkých deštích.

Dům nabídne ispoustu možností seberealizace. Zvlášť pokud většinu času strávíte upočítače. Dostanete příležitost dělat něco vlastníma rukama například na zahrádce, při stříhání stromů nebo ipři údržbě domu. To může být pro někoho nutným zlem, pro jiného vítanou změnou od denní rutiny. Díky větším prostorám nabídne dům imísto pro kancelář nebo dílnu pro práci zdomova. Vdomě máte také daleko větší kontakt spřírodou avíc možností žít venku.

Poškozenou krytinu je třeba vyměnit

Bydlení vrodinném domě vkostce:

•Život vdomě vyžaduje daleko více času apeněz než vbytě. Ty potřebujete na jeho průběžnou údržbu aopravy.

•Dům nabízí idaleko více životního prostoru pro vaše koníčky,seberealizaci alepší kontakt spřírodou.

tip

3

Novostavba, nebo rekonstrukce

Novostavbou je myšlen dům, který koupíte například vdeveloperském projektu. Dá se za ni považovat itakový, který jste koupili od předchozího majitele, byl postaven před méně než pěti lety anepotřebuje žádné stavební úpravy. Dům krekonstrukci je starší, byl postaven vprůměru před 30–80 lety ateď potřebuje kompletní přestavbu. Někde mezi nimi jsou domy, kde provedete jen drobné stavební úpravy.

Nový dům

Výsledek po převzetí novostavby nebo po dokončení rekonstrukce starého domu by měl být teoreticky stejný. Ale není. Ustarého domu totiž nikdy nevyřešíte úplně dokonale všechny poruchy způsobené zemní vlhkostí, málo hlubokými základy nebo chybějícím pozedním věncem. Původní konstrukce, které byly vdobě rekonstrukce ještě dobré, atak jste je neměnili, mohou být už za pár let ve velmi špatném stavu, proto je životnost starého domu menší než novostavby.

Pokud koupíte hotovou novostavbu, jsou všechny tyto problémy předem vyřešeny. Udeveloperských projektů musíte počítat stím, že dům byl postaven scílem výdělku, proto použité materiály budou standardní kvality anapříklad zateplení domu jen minimální nutné, aby stavba vyhověla normám. Ikdyž by snevelkým zvýšením ceny mohla být kvalita domu lepší.

Příklad:

Pro zateplení střechy potřebujete minimálně 22 cm minerální vaty. Aby se zamezilo přehřívání vlétě, je lepší mít vrstvu zateplení daleko silnější, i35cm. Tak silné zateplení ale udomu, který koupíte na klíč, pravděpodobně nenajdete, pokud není nízkoenergetický, protože jsou to peníze, které developer musí platit navíc, přičemž tím nic nezíská.

Dům krekonstrukci

Při koupi už hotového domu máte méně starostí, protože se nemusíte zabývat stavebními pracemi, zároveň ale nemůžete příliš ovlivnit vnitřní dispozici akoncepci domu, které vám ve výsledku nemusejí úplně vyhovovat. Zhlediska ceny často vyjde novostavba levněji než rekonstrukce, hlavně proto, že se vní nemusí bourat ařešit poruchy starých konstrukcí. Tak proč se tolik starých domů kupuje arekonstruuje?

Důvodem jsou pozemky. Ty nejlepší jsou už dávno zastavěné aprázdné parcely, které stojí vzabydlené čtvrti blízko centra, ane na periferii vprojektu developera, jsou velmi drahé. Proto se vpřípadě, že hledáte bydlení ve své oblíbené čtvrti, často rozhodnete právě pro starší dům. To, že starší domy většinou stojí vuž zabydlených místech, je také jejich velká výhoda. Stromy jsou vzrostlé, pozemky zastavěné aje malá šance, že se vám přistěhuje nový, velmi nepříjemný soused. Na zastavěných pozemcích ale mohou být itěžko řešitelné relikty minulosti, ato věcná břemena, která mají spoustu podob – může to být například kabel, který vede přes pozemek, jenž má kolem sebe ochranné pásmo, ve kterém nesmíte stavět. Kdomu také může vést špatná příjezdová cesta nebo jsou domy tak natěsnány na sebe, že to bude komplikovat stavební úpravy.

Dům vzabydlené zástavbě

Ulice vnové čtvrti

Novostavba arekonstrukce vkostce:

•Novostavba je výhodnější kvůli modernějším konstrukcím ave výsledku může vyjít ispozemkem levněji.

•Dům krekonstrukci má většinou lepší umístění apři přestavbě si můžete vybrat kvalitnější stavební materiály, než je povinné minimum požadované stavebními normami.

tip

4

Koupit dům ke zbourání

Dává to vůbec smysl? Koupit starý dům, tedy vydat peníze za pozemek astavbu na něm, dům pak zbourat, což jsou další výdaje navíc, ateprve potom začít stavět dům další? Znamená to, že platíte za dvě věci navíc. Za dům aza bourací práce.

Takový nákup je opodstatněný ve třech situacích. První anejčastější je lokalita. Večtvrti, okterou stojíte, už volné pozemky nejsou, atak není jiná možnost, než koupit celý dům. Na okrajích velkých měst vzabydlených čtvrtích rodinných domků se stím setkáte poměrně často. Pozemek je velmi hodnotný aano, budete mít zvýšené náklady. Zároveň získáte moderní dům, který bude mít daleko větší životnost alepší provedení než starý zrekonstruovaný. Jde hlavně okvalitu nosných zdí azákladů se kterými při rekonstrukci nic neuděláte.

Druhá situace, při níž budete raději bourat atentokrát se vám to ivyplatí, je, když nahrazujete velmi malý dům větším. Ivzabydlených čtvrtích ve městech se totiž nacházejí zahrady, kde stál jen malý provizorní dům, často postavený těsně po válce, kdy nebyly na větší stavby peníze. Takový dům se vyznačuje hlavně nekvalitními stavebními materiály anízkou cenou, která může iodpovídat ceně prázdného pozemku ve vybrané čtvrti. Takové domy často nemají přípojky plynu nebo kanalizace.

Poslední, třetí situací, je dům ve velmi špatném technickém stavu. Svysokou vlhkostí, velkými statickými poruchami, tedy širokými prasklinami ve zdech, nebo spropadajícími se stropy. Cena takovéhoto domu se může blížit ceně prázdného pozemku. Náklady navíc budou čistě za bourání domu.

Velkou výhodou, kterou mají všechny tři varianty oproti koupi prázdného pozemku astavbě na „zelené louce“ společné, je zavedení rozvodů inženýrských sítí do domu, zvláště ve čtvrti, která stojí už desítky let, je většina domů napojena na rozvody vody, kanalizace aelektřiny, případně na plyn atelefon. To vám ušetří čas při zavádění rozvodů na nový, často nezasíťovaný pozemek.

Prázdný pozemek vzabydlené čtvrti, takových moc nenajdete

Příliš malý dům vhodný ke zbourání

Kolik bude stát demolice

Výdaje za bourání se skládají nejen ze samotných bouracích prací, tedy jak je dům velký ajak náročné je stavbu které jsou závislé na tom, ale důležitá je ipoložka dopravy, tedy jak daleko to má stavební firma na skládku materiálu akolik se platí za skládkovné. Pak se iustejně velkých domů může cena demolice výrazně lišit. Ušetříte například tím, že část materiálu způvodního domu využijete přímo na svém pozemku, například kámen podezdívky použijete na vytvoření opěrných zídek svažité zahrady nebo se domluvíte sfirmou, která část stavebního materiálu použije na jiné stavbě. Náklady na bourání se pohybují podle velikosti domu ve statisících korun.

Celkové náklady = cena starého domu + bourání + stavba nového

Ohlášení odstranění stavby

Pokud chcete dům úplně zbourat, potřebujete se stavebním úřadem řešit povolení nebo ohlášení odstranění stavby. Záleží na její velikosti. Ktomu budete potřebovat projekt od autorizovaného inženýra adalší podklady. Co přesně budete potřebovat, vám řeknou na stavebním úřadě, pod který dům spadá.

Jak velkou část pozemku můžete zastavět

Než se rozhodnete starý dům zbourat, zjistěte si, jestli se dá vůbec plánovaná novostavba na vybraném pozemku realizovat. Pozemky jsou často velmi malé, apak dům zabírá ivětší plochu, než požadují současné předpisy. Když takový dům zbouráte apostavíte nový, tak ten novější nebude smět mít větší plochu, než se povoluje dnes. Maximálně je to 50 % plochy pozemku, ale územním plánem může být stanoveno i30 % plochy améně. To se dozvíte na stavebním úřadě.

Například se chystáte koupit pozemek, který má plochu 220 m^2, starým domem je zastavěno 100 m^2. Ale zastavět můžete nejvýše 30 %, tedy 66 m^2. Pak by byl nový dům příliš malý, aby mělo smysl onovostavbě uvažovat.

Dům ke zbourání vkostce:

Kbourání starého domu dochází nejčastěji, když:

•stojí ve velmi hodnotné lokalitě;

•je velmi malý;

•má těžko opravitelné poruchy.

tip

5

Koupit dům knastěhování, nebo ruinu

Pokud chcete co nejrychleji bydlet, potřebujete takový dům, který je vdobrém technickém stavu auspořádáním místností co nejvíce vyhovuje vašemu životnímu stylu tak, abyste ho nemuseli měnit. Opačným extrémem je dům, kde musíte vyměnit prakticky všechno.

Když koupíte dům, který je skoro knastěhování abudete vněm dělat velké stavební úpravy, vydáte spoustu peněz za práce, které už byly provedeny dříve, aza materiály zabudované do nemovitosti, za které jste při nákupu zaplatili.

Ruina

Nebylo by pak lepší koupit ruinu? Pod tímto názvem si nepředstavujte zříceninu, která už sto let nemá střechu ana jejíchž kamenných zdech rostou stromy. Itakové domy se rekonstruují, ale pouští se do nich většinou nadšenci nebo odvážní investoři. Ruinou je vtomto případě myšlen dům, který od svého postavení neprošel žádnou větší rekonstrukcí, prakticky nebyl udržovaný aposledních několik let vněm nikdo nebydlel. Takový dům můžete, podobně jako dům ke zbourání, koupit za cenu pozemku, na kterém stojí. Kde je tedy rozdíl?

Dům, který ještě stojí za zrekonstruování, je vdaleko lepším technickém stavu než ten, který rovnou zbouráte. Nemá trhliny ve zdech, není příliš vlhký ataké má rozměry rodinného domu, tedy se vám nestane, že byste ho museli výrazně přistavovat. Následná rekonstrukce bude ale velmi rozsáhlá, blízká stavbě nového domu, protože ztoho starého zbydou prakticky jen základy aobvodové zdi.

Ruina

Na kvalitu konstrukcí má velký vliv doba vzniku nemovitosti. Horší stavební materiály se používaly vdobách, kdy byla válka nebo pokud byl problém kvalitní stavební materiál sehnat – stavělo se ztoho, co bylo zrovna po ruce, atak se použilo iněkolik různých stavebních materiálů vjedné zdi. Tedy horší kvalita se dá čekat ustaveb zosmdesátých let minulého století adomů postavených za druhé světové války atěsně po ní. Nebo také uchudinských vesnických staveb nebo dělnických kolonií. Ve vyšší kvalitě se stavělo ve městech ablízkém okolí za první republiky. Dobré jsou idomy zšedesátých až sedmdesátých let minulého století. Záleží také, za jakým účelem byl dům postaven. Vila drážního mistra, kterou mu postavila stavební firma, bude postavena kvalitně, ale stavba svépomocí zmateriálu, který se sháněl po známých, bude mít daleko horší kvalitu. Iza první republiky se stavělo stejně jako nyní akvalita odpovídala finančním možnostem majitele domu.

Problematické jsou domy, které už jsou chátráním avlhkostí velmi poškozené. Pak je třeba nejprve oslovit statika, aby zhodnotil, zda má smysl dům rekonstruovat, nebo je lepší ruinu zbourat apostavit nový dům.

Dům vbývalé dělnické kolonii

Dům knastěhování

Při výběru domu, do kterého se chcete hned nastěhovat, předpokládáte, že většinu peněz vydáte za nákup, apak provedete jen drobné úpravy. Oto větší pozor si musíte dávat ještě před nákupem. Hrozí totiž, že dům koupíte azhrozíte se. Rychlovarná konvice vyhazuje pojistky, atak musíte udělat nové elektrorozvody. Ve střeše je málo tepelné izolace apodkroví se přehřívá. Kotel se během dvou let rozbije, protože je už dvacet let starý, avy musíte koupit nový. Anakonec si ještě uvědomíte, že dispozice domu, kdy se zjedné ložnice prochází do druhé, vám zas až tak moc nevyhovují.

Vnabídkách realitních kanceláří se často dočtete, že je dům knastěhování. Ve skutečnosti je domů, na nichž nemusíte dělat žádné stavební úpravy, jen vyspravit poruchy anastěhovat se, velice málo. Týká se to většinou jen staveb postavených vposledních deseti až patnácti letech.

Jak jste četli na začátku tipu, dům by vám měl vyhovovat jak dispozičně, tak by měl být vtak dobrém technickém stavu, že do něj není třeba investovat velké peníze. Podívejte se, jak se může prodražit idrobná stavební úprava. Ato jen některých.

Plíseň na špatně provedené sádrokartonové stěně

Příklad

Rodina, která hledala dům knastěhování, se konečně dohodla srealitní kanceláří abrzy se budou stěhovat. Všechny své peníze dali do nákupu, nechali si rezervu jen 100 000 Kč na drobné dodělávky. Chtěli by udělat jen jednu maličkost: přesunout kuchyni akoupelnu vpřízemí kzahradní části domu. Na první pohled to vypadalo jednoduše, ale ve skutečnosti to znamenalo udělat nové příčky anové podlahy vcelém přízemí, protože vkaždé místnosti byla jinak vysoko. Nové rozvody elektřiny, vody akanalizace. Přemístit se musely iradiátory. Nakonec nezbylo než vybourat idalší okno do nové koupelny. Celá „drobná“ přestavba nakonec stála přes 700 000 Kč.

Pozor si musíte dávat iudomů, které byly postaveny před několika málo lety, protože ity mohou být postaveny velmi nekvalitně. Jak je to možné? Finanční krize vletech 2008–2009 totiž stavebnictví pomohla, firmy měly čas se zastavit, přehodnotit, co se předtím dělalo špatně, azvýšila se kvalita stavění. Předtím se stavělo velmi rychle, hodně ačasto také nekvalitně. To se týká irekonstrukcí. Domy zrekonstruované těsně po roce 2000 je nyní třeba po relativně krátké době znovu kompletně přestavět.

Dům knastěhování aruina vkostce:

•Při rekonstrukci neudržovaného domu je nejdůležitější, jak kvalitně byly postaveny nosné zdi, protože ty jediné většinou způvodního domu zůstanou.

•Dům knastěhování vám musí vyhovovat tak, jak stojí, protože ipřesun kuchyně zjedné strany domu na druhou se může docela prodražit.

tip

6

Proč je třeba rekonstruovat

Dům má na první pohled všechno, co od něj očekáváte: okna, dveře, zdi, střechu, dovnitř jsou zavedeny elektřina iplyn, vlastně se do něj můžete hned nastěhovat. Proč je tedy potřeba vydávat miliony na jeho rekonstrukci?

Naše potřeby se mění stále rychleji. Před 150 lety nám stačila kamna vobýváku aložnici avněkterých místnostech se svítilo plynovými lampami. Pak jsme si zvykli na ústřední topení suhelným kotlem asvítit se začalo elektřinou. Topení uhlím je ale docela pracné, je zněj hodně špíny, ajakmile kotel vnoci vychladne, vložnicích se ochladí. Proto jsme začali topit palivy, která vytápějí dům stejnoměrně aoněž se nemusíme starat, tedy elektřinou aplynem. To jsou ale drahá paliva, proto začalo být třeba snižovat tepelné ztráty domu, aby nás teplo nestálo tolik peněz.

Ve starém domě nebyla skoro žádná elektronika, ten nový ale chceme ovládat na dálku přes mobil. Tyto změny postupují stále rychleji. Imateriály, znichž jsou domy postavené, stárnou. Aikdyž je jejich životnost opravdu dlouhá, například střešní tašky vydrží sto let, tak udomu, který byl postaven na počátku minulého století už je těch sto let dávno pryč. Zároveň kvalita stavebního materiálu velmi kolísá: vletech, kdy byl těžko dostupný, se stavělo ztoho, co bylo zrovna po ruce, atak se může jedna zeď skládat zcihel, doma vyrobených škvárových tvárnic ikamene.

Požadavky na dispozice se také mění: vsoučasnosti chceme mít jeden velký obytný prostor, který spojuje obývák akuchyni. Přitom ještě před třiceti lety byly oddělené akuchyně byla často úplně maličká. Apřed osmdesáti lety byste ve velikosti nepoznali rozdíl mezi ložnicí aobývákem – nyní máme ložnice malé aco nejvíce prostoru se snažíme dopřát obýváku.

Do hry ale vstupuje inázor sousedů aznámých, snimiž se třeba ijen podvědomě poměřujeme. Zároveň nás ovlivňují imoderní trendy, kterým se přizpůsobujeme. To všechno jsou důvody, proč už teď stoletý aani padesátiletý dům nevyhovují našim současným požadavkům.

Starý kotel užsoučasným požadavkům na vytápění nevyhovuje

Jak se změnilo bydlení za sto let?

1910: Dům na vesnici má světici, malinkou kuchyni avýminek. Suchý záchod je vdomečku na dvoře, na koupání se napustí plechová vana. Půda je prázdná, suší se tam seno. Kamna vkuchyni topí zároveň obývák, druhá kamínka jsou ve výminku. Voda se ohřívá na plotně.

2010: Rodinný dům má vpřízemí obývák skuchyní, garáž, pokoj pro hosty akoupelnu, vpodkroví pak další tři ložnice, koupelnu abalkon. Topí se kondenzačním plynovým kotlem, vpřízemí je podlahové topení avpodkroví radiátory. Voda se ohřívá vsolárních kolektorech na střeše.

Takových domů zroku 1910 stojí po našich vesnicích hodně. Aprotože vněm žila babička, která nebyla příliš náročná, tak se toho od roku 1910 moc nezměnilo, většinou se jen přistavěly koupelna azáchod.

Co bude potřeba sdomem udělat?

Záleží na jeho kondici. Začněme od střechy. Vpřípadě, že se rozhodnete pro půdní vestavbu, nebo dokonce budete chtít střechu přizvednout, bude třeba krov zbourat apostavit nový. Starý krov měl totiž na půdě spoustu dřevěných nosníků, které vestavbě překážejí. Ten nový bude mít jednodušší konstrukci ajiný sklon střechy, aby se získalo více prostoru, anebo se sklon zachová astřecha se ometr nebo ivíce přizvedne.

Dům, ze kterého zbyly jen obvodové zdi

Vpřípadě, že vám vnitřní prostor vpodkroví vyhovuje, bude stačit sundat tašky alatě, anosné konstrukce zesílit apoložit nové vrstvy. Okna jsou pravděpodobně dřevěná špaletová alety už rozeschlá, ta bude třeba vyměnit za nová dřevěná nebo plastová, stejně jako dveře.

Špaletová okna se skládají ze dvou okenních křídel sjednoduchým zasklením, která jsou umístěná za sebou. Mezi nimi je volný prostor široký 150–200 mm.

Nově uděláte vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektřiny avytápění. Nový bude ikotel pro ústřední topení. Komín bude třeba vyspravit, nebo znovu postavit. Podlahy vpřízemí bude třeba rozebrat apod podlahu položit tepelnou izolaci aizolaci proti vlhkosti. Celý dům se následně opatří tepelnou izolací. Otázkou je zachování stropů nad přízemím: pokud má dům obytné patro, nebude problém stropy zachovat; horší situace nastane ustropů pod půdou, do které chcete vestavět pokoje. Strop nebyl stavěný na takové zatížení, atak jej budete muset buď zesílit, nebo vyměnit.

Kondice starého domu se ale nejvíce projevuje na jeho poruchách. Je popraskaný nebo vlhký? Poruchy je třeba vyřešit, aby se neničily nově upravené místnosti.

Proč je třeba rekonstruovat vkostce:

•máme vyšší požadavky na komfort;

•vyžadujeme jiné dispozice místností;

•stavební konstrukce vdomě dosloužily.

tip

7

Za jak dlouho se budete moci nastěhovat

„Na jaře dům koupíme, vlétě ana podzim budeme rekonstruovat ana Vánoce se do domu nastěhujeme.“ Tak si představuje cestu kbydlení celá řada budoucích majitelů rodinného domku. Ale čas utíká, samotné prohlídky nemovitostí apřepis domu zabraly několik měsíců, aani stavební firmy nepracují tak rychle, jak byste si přáli.

Projděte si cestu, která vede od výběru nemovitosti přes stavební práce až knastěhování do vybraného domu:

Hledání Nejprve pročítáte nabídky na internetu avývěskách realitních kanceláří, pak vás čeká objíždění domů aprohlídky. Počítejte, že to zabere 3–6 měsíců.

Stěhování Dům je postavený, můžete se stěhovat.

Příklad

Kdomu neexistovaly žádné původní výkresy, bylo tedy potřeba udělat stavebně-technický průzkum adům zaměřit. Následovala studie aprojekt, to zabralo 5měsíců.

Stavební firma začala pracovat na jaře adalší rok na podzim měla hotovo, stavění tedy trvalo 1,5 roku.

Kolik bude rekonstrukce stát

Výdaje za rekonstrukci podle stáří astavu domu

15 let astarší: starý dům

Nezávisle na stáří: dům ke zbourání

Jak ufinancovat rekonstrukci

Postupná rekonstrukce

Rodinný dům jako investice

Čím lepší lokalita, tím vyšší zisk – nebo je to naopak?

Jak důkladně je třeba dům zrekonstruovat?

Evidence energií

Údržba domu

Varianty pronájmu

Dům pro rekreaci

Nároky na chatu achalupu

Příjezdová cesta

Napojení na energie avnitřní vybavení

Topení atepelná izolace

Rekreační dům ktrvalému bydlení

Table of Contents

Úvod

Logika a intuice

Výhody a nevýhody bydlení v rodinném domě

Novostavba, nebo rekonstrukce

Koupit dům ke zbourání

Kolik bude stát demolice

Ohlášení odstranění stavby

Jak velkou část pozemku můžete zastavět

Koupit dům k nastěhování, nebo ruinu

Ruina

Dům k nastěhování

Proč je třeba rekonstruovat

Jak se změnilo bydlení za sto let?

Co bude potřeba s domem udělat?

Za jak dlouho se budete moci nastěhovat

Kolik bude rekonstrukce stát

Výdaje za rekonstrukci podle stáří a stavu domu

15 let a starší: starý dům

Nezávisle na stáří: dům ke zbourání

Jak ufinancovat rekonstrukci

Postupná rekonstrukce

Rodinný dům jako investice

Čím lepší lokalita, tím vyšší zisk – nebo je to naopak?

Jak důkladně je třeba dům zrekonstruovat?

Evidence energií

Údržba domu

Varianty pronájmu

Dům pro rekreaci

Nároky na chatu a chalupu

Příjezdová cesta

Napojení na energie a vnitřní vybavení

Topení a tepelná izolace

Rekreační dům k trvalému bydlení