Mgr. Robert Pšenko

Mgr. Lukáš Obšasník

Vyznejte se

v paragrafech bydlení

Vybrané kapitoly z nového občanského zákoníku

BizBooks

Brno

2014

Vyznejte se

v paragrafech bydlení

Mgr. Robert Pšenko

Mgr. Lukáš Obšasník

Obálka: Petr Holub

Sazba: Martina Mojzesová

Odpovědná redaktorka: Martina Skovajsová

Technický redaktor: Jiří Matoušek

Objednávky knih:

www.albatrosmedia.cz

eshop@albatrosmedia.cz

bezplatná linka 800 555 513

ISBN 978-80-265-0265-4

Vydalo nakladatelství BizBooks v Brně roku 2014 ve společnosti Albatros Media a. s. se sídlem Na Pankráci 30, Praha 4. Číslo publikace 16 698.

© Albatros Media a. s. Všechna práva vyhrazena. Žádná část této publikace nesmí být kopírována a rozmnožována za účelem rozšiřování v jakékoli formě či jakýmkoli způsobem bez písemného souhlasu vydavatele.

1. vydání

Obsah

Předmluva

Část I. Nájemní bydlení

Kapitola 1. Bytová potřeba

Co je to vlastně nájem?

Nájem bytu i domu, vždy za účelem bydlení

Kapitola 2. Nájemní smlouva

Obsah nájemní smlouvy -jak se nenechat nachytat?

Smluvní strany - kdo a s kým?

Předmět nájmu - co si vlastně můžeme pronajmout?

Označení bytu a jeho vybavení -tak copak to tu máme?

Nájemné a další platby -za co to platím?

Jistota alias kauce -a co když nezaplatím?

Zvyšování a snižování nájemného - tak kolik?

Kapitola 3. A budeme se stěhovat!

Ono se to rozbilo...

Kdopak nám ji opraví?

Rekonstrukce

Vaši domácí mazlíčci

Hlavně klid a pořádek v domě

Podnájem - jak ušetřit a nestěhovat se do menšího

Společný nájem

Přechod nájmu

Kapitola 4. Zánik nájmu

Dohoda

Uplynutí doby nájmu

Výpověď

Výpověď nájemce

Výpověď pronajímatele

Kapitola 5. A to není všechno

Zadržovací právo

Družstevní byt

Služební byt

Byt zvláštního určení

Část II. Bytové vlastnictví

Kapitola 6. Bytové vlastnictví

Máme byt v osobním vlastnictví aneb které nemovitosti mohou být bytem

Co jsou společné části domu

Nové pravidlo

Kapitola 7. Kdy vzniká bytová jednotka

Jaké jsou náležitosti smlouvy o výstavbě

Jaké jsou náležitosti prohlášení vlastníka při rozdělení domu na dům s jednotkami

Kapitola 8. Práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky

Jaké jsou povinnosti a práva vlastníka jednotky?

Kolik nás tu bydlí?

Vlastník jednotky má právo znát správce

Příspěvek na péči o dům

Účty v domě

Stavební úpravy

Odpovědnost za škodu

Rozdělení jednotky na podíly

Chci převést vlastnické právo k jednotce, jak na to?

Dluhy

Předkupní právo

Kapitola 9. Správa domu a pozemku

Co se skrývá za pojmem správa domu a pozemku

Jak funguje správa domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků

Kapitola 10. Společenství vlastníků

Je nutné mít v domě společenství vlastníků?

Jak nakládá společenství vlastníků s majetkem?

Jaké jsou předpoklady k založení společenství vlastníků

Jaká jsou pravidla správy domu a pozemku při zakládání společenství vlastníků

Kdy a jak vzniká společenství vlastníků

Co musí minimálně obsahovat stanovy společenství vlastníků

Jak je to s platností dosavadních stanov společenství vlastníků jednotek

Jaké existují orgány společenství vlastníků

Jaká je působnost jednotlivých orgánů společenství vlastníků

Jaká je struktura orgánů společenství vlastníků

Členství v orgánech společenství vlastníků

Má člen orgánů společenství vlastníků odpovědnost?

Působnost shromáždění

Co je to rozhodování shromáždění formou per rollam

Je možné společenství vlastníků zrušit?

O autorech

Předmluva

Bydlení a nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník autoři psali více než jedenáct let, zákon byl po mnohých tahanicích podepsán prezidentem republiky 20. února 2012. Můžeme o něm říci, že tvoří základní kámen soukromého práva České republiky.

Možná se ptáte, co je to vlastně soukromé právo a proč by mělo zajímat zrovna vás. Je to však jednoduché a napoví jeho definice: Soukromé právo zahrnuje téměř všechny vztahy v každodenním životě, jak obchodní, spotřebitelské, tak sousedské, dědické, dále ochranu osob a osobnosti, úpravu subjektů práv a rodinného života. A kromě těchto také upravuje vztahy spojené s bydlením.

Nový občanský zákoník je tedy určen všem občanům - podnikateli malému i velkému, spotřebiteli, zákazníkovi, nájemníkovi, pronajímateli. Dopad na každého z nás a velký rozsah zákoníku přímo svádí ke vzniku problémů při praktické aplikaci a používání tohoto zákona v běžném životě.

Nový občanský zákoník například zmiňuje problematiku spojenou s bydlením „ve vlastním“. Podrobně totiž upravuje sousedská a vlastnická práva. Tato kniha se ale také zaměřuje na problémy spojené s nájemním bydlením, což často není jen dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, ale také vztahy v rámci bytového domu, ať již se jedná o dům v majetku společenství vlastníků, nebo bytového družstva.

Tato kniha se spolu s dalšími publikacemi této edice zaměří na nejpalčivější problémy nové zákonné úpravy, které jsou každému z nás nejbližší. Měla by čtenářům, ať již v pozici pronajímatele či nájemce, posloužit jako rychlá příručka, vodítko, které je vezme za ruku a povede při proplétání složitou sítí právních předpisů.

Ať již tuto knihu držíte v ruce z jakéhokoli důvodu, mějte na paměti, že každá mince má dvě strany, a právě u tématu bydlení to platí dvojnásob.

V případě bydlení zákon stanoví k právům nájemníka odpovídající povinnosti pronajímatele a povinnostem nájemce pak práva pronajímatele. Předem zdůrazňujeme, že je nejlepším řešením, když se strany přes všechny své rozpory rozumně dohodnou. Především tuto myšlenku totiž prosazuje nová úprava, která ale slabší stranu, tedy nájemce, chrání a stanovuje minimální rozsah práv, jichž se nemůže vzdát ani dohodou.

Buďte tedy ostražití, nenechte se nachytat a v případě nejistoty se nebojte podívat do zákona.

Tato publikace vychází ze znění zákona č. 89/2012 Sb. k 1. 7. 2014 a věnuje se základním institutům spojeným s oblastí bydlení s důrazem na změny oproti staré úpravě. Není to ale přímo právní rada - v případě řešení konkrétního právního problému se vždy můžete obrátit na odborníka. Stejně jako v životě, tak i v právu, které by jej mělo odrážet, totiž platí, že je lepší být přehnaně opatrný, než později litovat.

Mgr. Robert Pšenko

Mgr. Lukáš Obšasník

Část I. Nájemní bydlení

Mgr. Robert Pšenko

Kapitola 1. Bytová potřeba

Příklad

Pan Zručný dostal novou v práci v jiném městě a hledal si vybavené bydlení. Přes inzerát si našel telefonní číslo pana Poctivého, na které zavolal, a smluvil si prohlídku bytu. Ten se mu velmi líbil a s panem Poctivým uzavřeli smlouvu.

O několik dní později byl pan Zručný uprostřed noci probuzen hlídkou městské policie. Zavolal ji nějaký muž s tím, že je majitel bytu, že pana Zručného nezná a ten že nemá v bytě co pohledávat. Pan Zručný předložil hlídce smlouvu, která ovšem nebyla platná, protože majitel bytu panu Poctivému -svému nájemci - nikdy nedal souhlas s podnájmem. Pan Zručný tak se svými věcmi skončil uprostřed noci na ulici.

Nájem bytu je jedním z nejčastějších způsobů uspokojování bytové potřeby. Uspokojování bytové potřeby může znít až přespříliš vznešeně, ale každý z nás potřebuje někde bydlet. Pod bydlením si pak snadno představíme jednotlivé aspekty, které se všechny skrývají také pod bytovou potřebou, ať už se jedná o místo, kde si můžeme nechat své věci, kde můžeme usnout bez obav z probuzení městskou policií nebo rozzuřeným majitelem bytu. Bydlení je závislé na mnoha faktorech - rodině, finančních možnostech, práci. Bydlení je součástí základního živobytí, které si každý z nás musí vyřešit, aby se mohl věnovat jiným, podstatně zábavnějším činnostem.

Počátkem roku 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník, který má dopad na celou sféru soukromého práva. Jeho součástí je také úprava nájemního bydlení a nájemních smluv. Pro smlouvy obecně platí, že pokud byly uzavřeny do konce roku 2013, budou se řídit i nadále původní právní úpravou. Nájemní smlouvy za účelem bydlení jsou však výjimkou - práva a povinnosti vzniklé na základě nájemních smluv uzavřených ještě před 1. lednem 2014 se po účinnosti nového občanského zákoníku řídí novou úpravou. Zákonodárce zvolil tuto konstrukci pro zjednodušení - aby se dlouhodobé nájmy trvající často mnoho let neřídily dvěma zákoníky podle toho, kdy byla nájemní smlouva uzavřena.

Nájem bytu se řídí novým zákonem

Od 1. 1. 2014 je v účinnosti nový zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nahrazuje starý občanský zákoník účinný do konce roku 2013. Nájem bytu se řídí novým zákonem ihned od počátku účinnosti nového zákona.

Nový občanský zákoník platný od ledna 2014 zavedl v nájemních vztazích, včetně těch, které byly uzavřeny před tímto datem, významné změny. S těmi by se měl seznámit každý, koho se nájemní bydlení týká.

Příklad

Paní Movitá pronajímá byt studentům. Nájemní smlouvu uzavřeli na dobu neurčitou v roce 2009 a ve vztahu k výpovědi smlouva odkazuje na zákonné výpovědní důvody. Od 1. ledna 2014 jsou rozhodnými důvody pro výpověď nájmu důvody uvedené v novém občanském zákoníku, přestože nájemní vztah vznikl ještě za účinnosti staré úpravy.

Z nového občanského zákoníku plyne, že ujednání ve starých smlouvách, která nejsou v rozporu s novou úpravou, budou platná. V případě, že by staré smlouvy obsahovaly ujednání, která nová úprava zakazuje (například smluvní pokuty vůči nájemci), nebude se k takovým ujednáním přihlížet, budou neplatná.

Co je to vlastně nájem?

Obecný nájemní vztah mezi smluvními stranami vzniká uzavřením nájemní smlouvy, a to i jinou formou než písemnou. Smluvními stranami takového smluvního vztahu jsou nájemce a pronajímatel. Každá smluvní strana má svá práva a své povinnosti. Mezi podstatné náležitosti nájemní smlouvy (tedy náležitosti, které v případě jejich neuvedení mohou znamenat neplatnost nájemní smlouvy) patří:

> identifikace všech účastníků smlouvy;

> závazek pronajímatele přenechat předmět nájmu k dočasnému užívání nájemci;

> závazek nájemce platit za užívání nájemné.

Každý smluvní vztah je typický svým souhrnem práv a povinností. Pronajímatel a nájemce jsou tak nositeli každý svého vlastního souboru práv a povinností. Typicky každému právu jedné ze smluvních stran odpovídá povinnost na straně druhé smluvní strany:

> Nájemce má právo dočasně užívat věc, která je předmětem nájmu.

> Nájemce má povinnost platit nájemné.

> Pronajímatel má právo na včasnou platbu nájemného.

> Pronajímatel má povinnost přenechat a udržovat věc tak, aby ji nájemce mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, a zajistit nerušené užívání věci nájemcem po celou dobu nájmu.

Smlouvu o nájmu musíme odlišit zejména od smlouvy o podnájmu, které jsou v praxi často zaměňovány. Podstatným rozdílem je, že u smlouvy o nájmu musí být předmět nájmu ve vlastnictví pronajímatele. V případě podnájmu uzavírá smlouvu nájemce, který má již sám byt pronajatý a poskytuje jej další osobě.

Nová úprava zavádí vedle nájmu i tzv. pacht. Na rozdíl od nájmu, který směřuje pouze k užívání nemovitosti, se u pachtu předpokládá, že pachtýř vlastním přičiněním věc obhospodařuje tak, aby přinášela výnos. Typicky se tedy jedná o přenechání zemědělské půdy k hospodaření. Naopak přenechání půdy k umístění billboardu bude typickým nájmem.

Příklad

Pan Podnikavý si pronajímá kancelář, kterou využívá jako sídlo pro své podnikání. Jde o klasický příklad nájmu. Naopak, pokud by si pronajal zařízené prostory s inventářem za účelem provozování obchodu či restaurace, půjde o pacht.

Na rozdíl od již uzavřených nájemních smluv, které automaticky podléhají novému zákonu, se nová úprava pachtu použije pouze na smlouvy naplňující znaky pachtu, které byly uzavřeny po 1. lednu 2014. Pokud tedy pronajímáte vybavený obchod, bude se na uzavřenou smlouvu aplikovat právní úprava nájmu, a to po celou dobu trvání této smlouvy.

Úprava nájmu k bydlení

Obecně si smlouvou o nájmu můžeme pronajmout sportovní nebo potápěčské vybavení, kolo, auto, loď, kancelář i dům. Úprava nájmu za účelem bydlení je však mnohem podrobnější.

Nový občanský zákoník pamatuje na různé předměty nájmu ve svých obecných ustanoveních. Kromě toho se ale dále podrobně zaměřuje také na jednotlivé zvláštní předměty nájmu a podrobně řeší osobité problémy, které mohou v praxi nastat. Obsahuje zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, o podnikatelském pronájmu věcí movitých, o nájmu dopravního prostředku a o ubytování. Nový občanský zákoník také ruší zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor a upravuje jako jeden ze zvláštních typů nájem prostoru sloužícího k podnikání.

Nájem bytu i domu, vždy za účelem bydlení

Nový občanský zákoník upravuje problematiku bydlení velmi podrobně, jelikož bydlení s sebou v praxi často přináší různá drobná nedorozumění. Těch je lépe se vyvarovat. Když už na ně dojde, je nutné dobře vědět, jakými právy je smluvní strana obdařena.

Právě u bydlení je velmi zřetelná nerovnováha mezi smluvními stranami. Bydlení je v novém občanském zákoníku stejně jako i ve staré úpravě chráněným vztahem. Nájemce je chráněn, aby z pouhého rozmaru pronajímatele nepřišel o střechu nad hlavou, u pronajímatele jsou chráněny především jeho ekonomické zájmy. Východiskem zákona tak je, že nájemce je slabší smluvní stranou, která si zaslouží zákonnou ochranu. To až do okamžiku, kdy poruší své povinnosti, které má vůči pronajímateli. Ochrana nájemníka je ovšem v porovnání se starou úpravou mnohem liberálnější a nevolí metody, které se v praxi ukázaly jako nepříliš dobře vynutitelné (jako například podmínění výpovědi přivolením soudu nebo institut bytových náhrad). Nový občanský zákoník tyto instituty bez dalšího ruší.

Jako záruka ochrany práv nájemníka pak působí tzv. jednostranná kogentnost neboli jednostranná nezměnitelnost. Tato ochrana nájemníka spočívá v zákazu ujednání, která by byla v rozporu se zákonem k tíži nájemce. V praxi to znamená, že zákon stanoví jakousi minimální úroveň ochrany práv nájemníka, od které se mohou strany odchýlit jen ve prospěch nájemce. Také není možné, aby smlouva ukládala nájemníkovi nad rámec zákona další povinnosti, které by jej zvlášť závažným způsobem omezovaly.

Jen ve prospěch nájemce

Ve smlouvě o nájmu za účelem bydlení není možné omezit práva nájemníka daná zákonem nebo uložit nájemci povinnosti, které by jej zvlášť závažným způsobem omezovaly.

Příklad

Pan Podnikavý pronajímá byt. Před 1. 1.2014, tedy před účinností nového občanského zákoníku, dával do nájemních smluv ustanovení o tom, že nájemci si nesmějí do bytu vodit zvířata. Takové smluvní ujednání je od 1. 1. 2014 neplatné, jelikož nový občanský zákoník zvířata v bytě výslovně povoluje.

Ustanovení o tom, že pronajímatel může nájem ukončit výpovědí nad rámec zákonných důvodů, je nyní neplatné. Ovšem podobné ujednání ve prospěch nájemce je platné - můžeme si tedy ujednat další důvody výpovědi dané nájemcem, jelikož se jedná o ujednání ve prospěch nájemce.

Také není možné sjednat si ve smlouvě smluvní pokuty k tíži nájemce za porušení nájemní smlouvy, a to ani v případě již uzavřených nájemních smluv, kde smluvní pokuta mohla být podle staré úpravy platně sjednána. Smluvní pokuta vůči pronajímateli ale sjednána být může.

Smluvní pokuta vůči nájemci neplatí

Ujednání o smluvní pokutě vůči nájemci je neplatné, a to i u stávajících smluv.

Příklad

Před 1. 1.2014, tedy před účinností nového občanského zákoníku, dával pan Podnikavý do nájemních smluv ustanovení o tom, že při pozdní platbě nájemného jsou nájemci jeho bytu povinni uhradit mu 500 Kč za každý den prodlení. Takové smluvní ujednání je od 1. 1.2014 neplatné.

Naopak smluvní ujednání o tom, že pronajímatel je povinen zaplatit nájemci 500 Kč za každý den, kdy nepoteče teplá voda, je platné.

Kapitola 2. Nájemní smlouva

U obecného nájmu zákon připouští uzavření nájemní smlouvy také ústně nebo konkludentně, tedy výslovným jednáním. Smlouva je tedy uzavřena v okamžiku, kdy si v půjčovně lyží nazujete lyže a složíte zálohu, nebo v autopůjčovně převezmete klíče od vozu. Zákon však vyžaduje, aby nájemní smlouva u nájmu bytu a domu byla uzavřena písemně.

Pokud by smlouva o nájmu bytu ale písemně uzavřena nebyla, neznamená to automaticky, že majitel domu nebo bytu zavolá policii, ať nájemce vyvedou. V souladu se zásadou, že „smlouvy se mají dodržovat“, je závazná také smlouva ústní. V rámci ochrany slabší smluvní strany však zákonodárce určuje, že neplatnosti smlouvy z důvodu, že nebyla sjednána písemně, se může dovolat pouze nájemce. V případě jakéhokoli soudního sporu tak nemůže pronajímatel namítat, že smlouva nebyla platně uzavřena kvůli snad i úmyslnému opomenutí pronajímatele.

Obsah nájemní smlouvy -jak se nenechat nachytat?

Smluvní strany - kdo a s kým?

Předmět nájmu - co si vlastně můžeme pronajmout?

Označení bytu a jeho vybavení -tak copak to tu máme?

Nájemné a další platby -za co to platím?

Jistota alias kauce -a co když nezaplatím?

Zvyšování a snižování nájemného - tak kolik?